هـــــــــــــــــــــام جــــــــــــــــــــدا

مع التطور التكنولوجي ووجود الأنترنت فإنكم تملكون فرصة من ذهب لإدخال غير المسلمين إلى الإسلام كأصدقائك أو زملائك بكل سهولة، فقط بإرسال لهم الكتب التي تعرف بالإسلام وفضائله و هي موجودة بلغات كثيرة في الموقع المشهور "دار الإسلام" بهذا الرابط:
http://IslamHouse.com/49261

و إذا كنتم لا تملكوا الخبرة في الحوار حول الأديان يمكنك دعوتهم على أحد غرف الدردشة الموجودة في الموقع لتجد مختصين مستعدون لمحاورتهم حول الإسلام بمختلف اللغات في هذا الرابط:
http://www.islamhouse.com/chat

في هذه الصفحة دليل لدعوة غير المسلمين إلى الإسلام وباب للمسلمين الجدد لمعرفة دينهم.
http://IslamHouse.com/354880

أنظروا إلى فضل إدخال الناس للإسلام:

قال الله تعالى: وَمَنْ أَحْسَنُ قَوْلاً مِمَّنْ دَعَا إِلَى اللَّهِ وَعَمِلَ صَالِحاً وَقَالَ إِنَّنِي مِنَ الْمُسْلِمِينَ[فصلت:33]، وقال صلى الله عليه وسلم:لَئَنْ يَهْدِي بَكَ اللهُ رجلاً واحداً خيرٌ لكَ مِنْ حُمْرِ النعم متفق عليه. وقال صلى الله عليه وسلم: من دل على خير فله مثل أجر فاعله.رواه مسلم ، وقال صلى الله عليه وسلم: مَنْ دَعَا إِلَى هُدًى كَانَ لَهُ مِنْ الأَجْرِ مِثْلُ أَجُورِ مَنْ تبعه، لاَ يَنْقُصُ ذَلِكَ مِنْ أُجُورِهِمْ شَيْئاً،رواه مسلم. فأبشر أخي الكريم، أختي الكريمة، فإن الله سيكتب لك أجر كل خير سيعمله من يسلموا بسببك، و أتمنى أن تجتهدوا في دعوة الناس إلى دين الله.

في الأخير لا تتردوا في نشر هذه الصفحة وشكرا

الأحد، 24 يونيو، 2012

السياسة السكنية في الجزائر بعد الإصلاحات -الفصل3



الفصل الثالث : السياسة السكنية في الجزائر بعد الإصلاحات 

مدخل الفصل:

ـ إن إلقاء نظرة خاطفة على مجريات الأحداث فيما يخص مشكل توفير السكن للمواطن الجزائري خلال فترة مخططات التنمية أو فترة ما قبل الإصلاحات تدل على وجود سياسة غير واضحة المعالم في هذا الميدان سواء أكان ذلك يتعلق بالسكن الحضري أو السكن الريفي ، إضافة إلى غياب استراتيجية واضحة المعالم على المدى المتوسط  و الطويل بالنسبة لحل مشكلة السكن في الجزائر .
 ـ و في ظل هذه الأوضاع التي أفرزت على تفاقم أزمة السكن خاصة مع نهاية سنوات الثمانينات ، كان على الدولة أن تأخذ بزمام أمورها و تعيد النظر في مسار سياستها السكنية خاصة بعد شروعها في إصلاحات على مختلف قطاعاتها نتيجة التخلي عن النظام الاشتراكي و تبني نظام اقتصاد السوق .
ـ وعليه حاولنا في هذا الفصل الثالث و الأخير أن نعالج مسار السياسة السكنية في الجزائر لفترة ما بعد الإصلاحات من خلال مبحثين ، و هذا بالتطرق إلى أهم التحولات التي عرفها قطاع السكن من حيث التعدد في الأنماط السكنية و فتح المبادرة أمام القطاع الخاص و غيرها من التحولات  خلال ثلاث مطالب ، أما المبحث الأخير أو الثاني فتعرضنا فيه إلى تشخيص لوضعية قطاع السكن حاليا بعد كل المحاولات التي قامت بها الدولة مع ذكر أهم الأسباب التي أدت إلى هذا الوضع و في الأخير اقتراح بعد الحلول التي نراها مناسبة لتقليل من حدّة أزمة السكن .
 

المبحث الأول : السياسة السكنية في ظل تحولات و أنماط سكنية جديدة .

لقد اتخذت السياسة السكنية بعد آخر ، اختلف على سابقه إبان حقبة النظام الاشتراكي حيث عرفت الجزائر عدة إصلاحات مست معظم القطاعات و بالأخص قطاع السكن ، الذي ظهرت فيه أنماط سكنية بعدما كانت تعتمد على نمطين فقط ، ألا و هما السكن الحضري المخطط و السكن الريفي هذا من جهة و من جهة أخرى عملت على خلق هيئات تمويلية أخرى متعلقة بالنشاط السكني لتعطى طابعا آخر ، اختلف عن سابقه ، اختلف عن سابقه ، محاولة منها أن تكبح زمام أزمة خانقة عرفتها الجزائر عرفت بأزمة السكن ،و الجدير بالذكر أن هذه التحولات في الأنماط السكنية ارتبطت أساسا ( كانت حصيلة ) بمستوى دخل المواطن الجزائري البسيط حتى يتمكن هذا الأخير من الحصول على حق من حقوقه و المتمثل في سكن يأويه هو و عائلته .
 و من هنا حاولنا أن ندرج مجمل التحولات التي عرفها قطاع السكن خلال العشرية الأخيرة و
مختلف الأنماط السكنية الجديدة التي عرفت في هذه الفترة من خلال ثلاث مراحل :
المطلب الأول : مرحلة 1990-1994 .

- قامت الدولة في بداية هذه المرحلة أي بداية التسعينات ، على تبني استراتيجية جديدة في مجال بناء السكنات و بنيت هذه الأخيرة على الأسس التالية: (1)
* إعادة النظر في دور الدولة بالنسبة لإنجاز السكنات ، حيث أصبحت هذه الأخيرة تحمل على عاتقها مسؤولية تهيئة المحيط الخاص بعملية الإنجاز ، المعمار ، التحسين الحضري و الإنجاز .
* خلق سوق عقارية منتظمة ( غياب فادح في الفترات السابقة ) أين يكون بمقدور الدولة التدخل من أجل مساعدة الطبقات الفقيرة من المجتمع قصد الحيازة على ملكية سكن ، و كل هذا في إطار الشفافية خاصة في مجال تقديم المساعدات.
* إعادة الاعتبار أو خلق " سوق رهن " تمويلي للسكنات ( أي عن طريق القروض العقارية ) و ذلك من أجل تطوير ميكانيزمات و أدوات تمويل السكنات آخذين بعين الاعتبار مداخيل و حاجيات العائلات .
* تعزيز دور البلديات و إدماجها في عملية توزيع السكنات باعتبارها الأقرب إلى وضعية المواطن و على دراية بحالته ، وكذلك يكون باستطاعة المواطن معرفة جميع المعطيات الخاصة بكيفية الحيازة عن سكن .

 (1) Ministère de l'habitat , plant d'action (2000-2004) ,OP Cit  , p7.
* تخلي الدولة عن دورها في مجال إنجاز السكنات عن طريقة خوصصة مؤسساتها العمومية للإنجاز و ترك المجال أمام مؤسسات القطاع الخاص .
* تنظيم تسيير خاص للحضيرة العقارية .
* القضاء على السكنات القصديرية أو المزرية مع المشاركة المباشرة للمواطنين المعنيين في الحصول على سكن .
* العمل على خلق و تطوير دعم تقني لقطاع السكن و ذلك من أجل التزويد بالمعلومات اللازمة فيما يخص عملية إنجاز السكنات ، حجم الطلب عليها ... إلخ
- و الجدير بالذكر أن تبني هذه الاستراتيجية الجديدة كانت الطريقة الأنجع من أجل الحد من أزمة سكن خانقة و ذلك منذ بداية السبعينات و ازدادت حدتها مع نهاية الثمانينات خاصة وأن الجزائر عرفت :
* انخفاض في قيمة الدينار الجزائري .
* تدهور في القدرة الشرائية للمواطن .
* ارتفاع في معدلات الفائدة و ندرة القروض البنكية .
* إعادة هيكلة المؤسسات العمومية و ضعف القطاع الخاص .
* تحرير أسعار مواد البناء
و عليه فأهم ما تميزت به هذه المرحلة أي مرحلة 90 / 1994 يمكن حصرها فيما يلي :
أولا:  برنامج السكنات الحضرية
 لقد عرفت هذه المرحلة نمطين سكنيين حضريين يمكن حصرهما فيما يلي :
1- برنامج السكن الاجتماعي :

لقد استخدم السكن الاجتماعي على الرغم من التسمية التي أخذها ضمن نظام مشوش عرفته الجزائر سابقا و المتمثل في نظام اقتصاد موجه، حيث عرف أولا بالسكن الحضري و لم يكتسي طابع خاص به و لم يلبي الاحتياجات المرصود لها في تلك الفترة .
غير أنه و مع صدور المرسوم رقم 93 – 84 المؤرخ في 23 مارس 1993 حدد بمزيد من الوضوح مفهوم السكن الاجتماعي انطلاقا من طريقة تمويله و طابعه الإيجاري غير القابل للتنازل .
- فالسكن الاجتماعي إذن هو ذلك السكن تتكفل به الخزينة بصورة مباشرة أو غير مباشرة أي الدولة ، و عليه " فالمساكن الاجتماعية الحضرية الإيجارية ، مخصصة للأسر التي لا تسمح لها مداخيلها بالحصول على ملكية سكنية " و فضلا عن ذلك فهي غير قابلة للتنازل عنها مما يبين عزيمة السلطات العمومية على تكوين حضيرة عقارية إيجارية مخصصة لكي تستفيد منها الأسر ضعيفة المداخيل  .( )
- و من المؤكد أن المرسوم رقم 93 – 84 المؤرخ في 23 مارس 1993 جاء ليجسد        جديد في معالجة مشكل السكن الاجتماعي كون هذا الأخير يمكن تمويله من مساهمة مؤقتة بمعنى الالتزامات الإدارية التي سادت في السنوات السابقة قد تم التخلي عنها ، باعتبار أن الدولة لا تستطيع أن تنجز مساكن إلا بقدر ما تسمح قدراتها على الاستدانة ، و بقدر وجود الدائنين القادرين على الوفاء باحتياجاتها لكن إذا لم تسدد القروض ، و هذا يعني إضافة إلى خدمة الدين و من الواضح أن الخزينة سيؤول أمرها إلى مواجهة صعوبات تعزيز    وضعيتها المالية .
- و يتم إنجاز السكن الاجتماعي من طرف وكالات الترقية و التسيير العقاري OPGI ، ويمول من قبل ميزانية الدولة و يوجه أساسا للفئات الاجتماعية المستضعفة ، يتم إسناد هذا النوع من السكنات " 3 غرف بمساحة 65 م2  ، 4 غرف بمساحة 75 م2 " من قبل هيئة يرأسها رئيس المجلس الشعبي البلدي " إن لم يكن رئيس الدائرة " بالتطابق مع الإجراءات المحددة من قبل الوزارة (2)  .
- تحدد برامج السكن الاجتماعي إيجارا سنويا من قبل الدولة في إطار ميزانيتها، غير أن تكلفة الإيجار لا تضاهي أولا نطاق التكلفة الحقيقية له ، و يرجع السبب في ذلك إلى مراعاة الدولة للقدرة الشرائية للمواطن كمساعدة له من جهة ، وإلى طبيعة السكن الاجتماعي الذي يوجه أساسا للطبقات الفقيرة من جهة أخرى .
- كما تضمن دواوين الترقية و التسيير العقاري صيانة و ترميم التراث العقاري الإيجاري و هذا بتحقيق أشغال التصليح حيث يتكفل بتمويل هذه الأشغال مصالح تعتمد على أموال خاصة تصدر من تغطية الإيجار و التنازل عن الملكيات .
- غير أن الواقع أثبت تقهقر هذا التراث العقاري و تلف بسبب الكلفة الباهضة لعملية الصيانة و الحفاظ ، وكذلك إلى صعوبة تلقي دواوين الترقية و التسيير العقاري مبلغ الإيجار بسبب ضعف مداخيل المستفيدين بصفة دائمة و منتظمة.
تمويل السكن الاجتماعي :
- يقع تمويل السكن الاجتماعي كله على عاتق الدولة ( أو الجماعات المحلية ) و بالتالي على عاتق الخزينة العمومية بمساهمات نهائية فيما يخص نفقات تهيئة الأرضية مثلا ، و مساهمات مؤقتة فيما يتعلق بتمويل برامج الإنجاز المسجلة بعنوان ديوان الترقية و التسيير العقاري ، و في هذه الحالة الأخيرة تكون موارد الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط ( ادخار العائلات ) هي التي تحشدها و تكافئها الخزينة في شكل قروض أو سلف (1) .
- غير أنه و مع بداية سنة 1990 ، و نظرا لعدم قدرة السلطات العمومية على تحمل عبء تمويل السكنات الاجتماعية لمدة طويلة ، اسند عبء تمويلها إلى الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط و ذلك باستعمال المدخرات و الودائع التي تم جمعها من المواطنين بعد أخذ الضمانات اللازمة من الخزينة العمومية(2)  .
- و عليه ، فلقد تغيرت معايير تمويل السكن الاجتماعي و أصبحت على النحو التالي : (3)
مدة الاسترجاع : 25 سنة .
معدل الفائدة : 6 % حيث 2 % تتحملها الخزينة ( أي مغطاة من طرف الخزينة العمومية ) .
ضمان القرض من قبل الخزينة العمومية .
- و انطلاقا من التاريخ ( 1990 ) عرفت المعطيات السابقة تغيرات سنوية على النحو التالي :

جدول رقم  16:معايير تمويل السكن الاجتماعي للفترة الممتدة من 1990-1994
السنوات معدل الفائدة نسبة تغطية الخزينة معدل الفائدة المتبقي   مدة القرض
1990 6 % 2 % 4 % 25 سنة
1991 9 % 8 % 1 % 30 سنة
1992 9 % 8 % 1 % 30 سنة
1993 13.5% 12.5 % 1 % 30 سنة
1994 15 % 12.5 % 2.5 % 30 سنة
المصدر : وزارة السكن
2- برنامج السكن الترقوي :
- بعد ظهور السكن الترقوي كصيغة سكنية جديدة حددها المرسوم رقم 86 -07 الصادر في 4 مارس 1986 ، غير أن الظروف التي سادت فترة ما بعد سنة 1986 نتيجة الأزمة الاقتصادية


(1) المجلس الاقتصادي و الاجتماعي ، تقرير حول السكن الاجتماعي، دورة مارس 1995 ، مرجع سبق ذكره، ص 7 .
(2) عبد القادر بلطاس  ، مرجع سبق ذكره ، ص 38 .
(3) Ministère de l'habitat, Plan d'action (2000-2004) , OP Cit , p 15 .

الخانقة التي عرفتها الجزائر بعد انخفاض عائداتها البترولية من جهة ، و ظهور بوادر التخلي عن النظام الاشتراكي و الدخول إلى نظام اقتصاد السوق من جهة أخرى ، جعلت صعوبة في تطبيق هذا المرسوم و لم تحظى صيغة السكن الترقوي بالاهتمام المطلوب .
- و من هنا ، أخذت السلطات على عاتقها هذا المشكل ، و أعادت الاعتبار للسكن الترقوي في سنة 1993 بموجب المرسوم التنفيذي رقم 93 – 03 الصادر في 1 مارس 1993 (*) ، بما يتماشى مع التحولات الاقتصادية الجديدة التي شرع في تطبيقها مع بداية التسعينات و مع النظام
الجديد الذي شرعت في تبنيه الجزائر أي نظام اقتصاد السوق .
- إن الهدف الأساسي الذي جاء به هذا المرسوم ، هو تصحيح النقائص التي جاء بها قانون سنة 1986 ، بالإضافة إلى اهتمامه بمشكل السكنات الشاغرة ( أي السكنات المنجزة و الملاك لا يسكنونها ) الموجهة للكراء ، حيث تم وضع قواعد صارمة تسمح للمالكين لمثل هذه السكنات بحيازتها بدون أي خوف أو خطر يهدد ملكيتهم (1)
- و لقد أوكلت مهمة إنجاز السكنات الترقوية لعدة مرقين عقاريين (**) و يتكفل الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP بصفة مطلقة بتمويل هذا النوع من السكنات عن طريق موارده الخاصة ( ادخار العائدات ) ، و يمكن أن يكون المرقون العقاريون تابعين للقطاع العام و بالتالي يدخلون في إطار إنجاز السكنات الترقوية العمومية (***) أو تابعين للقطاع الخاص و بالتالي يدخلون في إطار إنجاز السكنات الترقوية الخاصة (****) و هذا ما سنورده بمزيد من التوضيح فيما يلي :(2)

1- الترقية العقارية العمومية
- و يتكفل بإنجاز مثل هذا النوع من السكنات كل من :
1 – 1 – مؤسسات ترقية السكن العائلي EPLF
- منذ 1980 ، ثم خلق 23 مؤسسة ترقية السكن العائلي و ذلك بقرار من الولايات ، و في سنة 1993 ثم نقل ملكية هذه المؤسسات إلى الدولة .
- أما فيما يخص عملية إنجاز السكنات ، تقوم مؤسسات ترقية السكن العائلي بالمساهمة بصورة

)*( - أنظر الىالملحق الرقم (1)
(1) وزارة السكن، وثيقة حول السكن الترقوي، مرجع سبق ذكره .
(**) - مرقي عقاري : promoteur immobilier
(**) - الترقية العقارية  العمومية : promotion immobilier publique
(*** )- الترقية العقارية الخاصة : promotion immobilier privée
(2) نفس المرجع أعلاه.
بسيطة وضعيفة في عرض السكنات على المستوى الوطني ، حيث يقدر المعدل المتوسط لتوزيع السكنات سنويا ( منذ سنة 1986 ) ب 4000 سكن سنويا و في بعض الأحيان لا يتجاوز هذا الرقم ، و أحسن معدل سجل كان سنة 1995 ب 9377 سكن ترقوي .
1- 2 – دواوين الترقية و التسيير العقاري OPGI
- بالإضافة إلى تكفل دواوين الترقية و التسيير العقاري بإنجاز السكنات الاجتماعية الموجهة للطبقات الفقيرة ، فإنها تقوم في بعض الأحيان بالتكفل بإنجاز السكنات الترقوية العمومية .
1 – 3 مؤسسة الترقية العقارية للمدخرين SPIE
- تعد مؤسسة الترقية العقارية للمدخرين SPIE (*) ، كفرع من الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط ، وقد تم إنشاؤها سنة 1993 من أجل ضمان السير الحسن و الفعلي لعملية إنجاز السكنات الترقوية لفائدة المدخرين لدى الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط .
1- 4 – المجلس الشعبي البلدي APC :
- انطلاقا لما جاء في القانون الصادر سنة 1993 و المتعلق بالترقية العقارية ، فلقد سمح لبعض المجالس الشعبية البلدية APC (**)  للتكفل بإنجاز برامج سكنات ترقوية موجهة للمواطنين المقيمين في حيزها ، ويتم تمويل هذه الأخيرة بطبيعة الحال من طرف الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط .و بمساهمة ابتدائية من طرف المستفيد .
- غير أن طبيعة عمل البلديات و المشاكل التي تواجهها ،جعلت عمل هذه الأخيرة في ميدان التكفل بإنجاز السكنات الترقوية يعرف صعوبات و تأخرات ، وعليه تبقى نسبة الإنجاز منخفضة مقارنة بباقي الأطراف الأخرى المسؤولة عن إنجاز هذا النوع من السكنات .
1-5 – المؤسسات العمومية :
- تتكفل بعض المؤسسات العمومية بإنجاز سكنات ترقوية في إطار نشاطها .

2- الترقية العمومية الخاصة :
- على الرغم من فتح المجال أمام المرقين العقاريين الخواص لممارسة النشاط العقاري خاصة بعد صدور القانون رقم 93-03 لـ : 04 مارس 1993 المتعلق بالترقية العقارية ، إلا أن هذا النوع من الترقية ( الترقية الخاصة ) لم يعرف نشاطا و تطورا في مجال القطاع الخاص .

(*) SPIE : Société de promotion immobiliers des épargnants .
(**)APC : Assemblées populaires communales .


- تجدر الإشارة في الأخير أن السكنات الترقوية هي سكنات موجهة للطبقات ذات التدخل المرتفع نوعا ما ، نظرا لارتفاع تكلفتها من جهة بسبب ارتفاع تكاليف الإنجاز بالإضافة إلى كون المتعاملين أو المرقين العقاريين سواء كانوا خواص أو عموميين يتعهدون بعملية إنجاز السكنات الترقوية كنشاط تجاري لهم و عليه لهم هامش ربح يعود إليهم ، و من جهة أخرى عدم تدخل الدولة لمنح أي مساعدة للمستفيد من أجل الحيازة على سكن ، وعليه فحجم الطلب على السكنات الترقوية مقارنة بباقي الأنماط منخفض نوعا ما .

ثانيا – برنامج السكنات الريفية :

- ابتداء من سنوات التسعينات ، عرفت السياسة السكنية في مجال إنجاز السكنات الريفية اتجاه آخر ، اختلف عن سابقه ( أي مرحلة المخططات التنموية ) ، فبعدما حضي الريف الجزائري بالاهتمام و العناية و بتكفل السلطات الجزائرية بعملية إنجاز السكنات ، غير أن ظاهرة النزوح الريفي نحو المدن التي عرفتها الجزائر منذ سنوات السبعينات و ما خلفته من إهمال للريف الجزائري ، بالإضافة إلى تفاقم أزمة السكن في المدن خاصة مع سنوات الثمانينات ، جعل السلطات الجزائرية تصب اهتمامها خاصة بعد الإصلاحات على إنجاز السكنات الحضرية، أما السكن الريفي فقد عمدت السلطات الجزائرية على تقديم للمواطن الريفي إعانة مالية كمساعدة من أجل إنجاز سكنه بنفسه ، ولقد حددت حجم الإعانة المقدمة من طرف الدولة ب 120000 دج لإنجاز مسكن واحد .(1)
- يكمن الهدف من تبني استراتيجية مماثلة في مجال إنجاز السكنات الريفية إلى تشجيع الاستقرار بالمناطق الريفية من أجل خدمة الاقتصاد الوطني الريفي و كبح النزوح نحو المدن ، بالإضافة إلى تشجيع سياسة البناء الذاتي و جعل المستفيد يتحمل مسؤولية إنجاز مسكنه بنفسه (2) .
- و تجدر الإشارة أن قيمة الإعانة المالية المقدمة لا تساوي تكلفة إنجاز مسكن بل تعد كمساعدة فقط تمنح وفق شروط :
أن يكون المستفيد مقيم بالريف الجزائري .
أن يكون المستفيد مالك لقطعة أرض بالريف صالحة لإنجاز مسكن .
تمنح الإعانة على حسب مستوى دخل المستفيد .

(1),( 2)  GUELLEB Salima , OP Cit , p 29 .

- و تقدم الإعانة للمستفيد من طرف هيئات مختصة بعد موافقة الشروط على ثلاث دفعات         ( الدفعة الأولى 40 % ، الدفعة الثانية 40 % الدفعة الثالثة 20 % ) و هذا على حسب درجة تقدمه في إنجاز السكن .
- و كمثال عن كيفية البرمجة لتقديم المساعدات المالية من أجل دعم عملية إنجاز السكنات الريفية ، أدرجنا الجدول الموالي الذي يعرض برنامج سنة 1993 و 1994 .

الجدول رقم 19  : برنامج تقديم المساعدات المالية للسكن الريفي لسنتي 1993 – 1994 .

   البرامج                       عدد المساعدات
     المسجلة                       المسلمة
                           كليا                 جزئيا
   غير مسلمة
برنامج سنة 93 25000 24637 361 2
برنامج سنة 94 29097 28272 824 1
   المصدر : وزارة السكن ، تقرير حول حصيلة السكن الريفي للثلاثي الثالث لعام 2002 ، سبتمبر 2002 ، ص 10 .

- نلاحظ من الجدول أعلاه أنه إذا ما قورن بين حجم المساعدات المسجلة على أساس الطلبات و المقدمة للأشخاص في لإطار إنجاز السكنات الريفية ، يتضح عدم وجود فرق كبير ، حيث عمدت السلطات الجزائرية على تقديم جميع المساعدات سواء أكانت بصفة كلية أو جزئية و ذلك على حسب ما برمج له .
- و من هنا نستنتج أن الدولة الجزائرية حرصت على تنفيذ البرنامج الجديد لدعم السكنات الريفية خاصة للسنتين 1993 – 1994 .
- غير أنه نظرا لانخفاض القدرة الشرائية للمواطن و ارتفاع تكاليف إنجاز السكنات أخذت الدولة على عاتقها هذا المشكل ، وأعادت النظر في حجم الإعانة المالية المقدمة في إطار إنجاز السكنات الريفية  ، و تم تحديد قيمتها ب 200000 دج بدلا من 120000 دج (1) .      
-



 



(1)- GUELLEB Salima , OP Cit , p 30 .
ثالثا : أهم إنجازات المرحلة

- بعدما تعرضنا سابقا لأهم التحولات التي طرأت على السياسة السكنية في مرحلة 1990 – 1994 و أهم ما ميزها هو إعادة الاعتبار للسكن الاجتماعي و للسكن الترقوي ، و إعادة النظر في كيفية إنجاز السكنات الريفية ، وعليه سنقوم بعرض أهم البرامج السكنية لمختلف الأنماط و أهم الإنجازات المحققة .

الجدول رقم 18 : برنامج السكنات الاجتماعية لفترة 1990 – 1995 .
السنوات المبرمج إنجازه المنجز نسبة الإنجاز
1990 45731 18955 41 %
1991 32102 11893 37 %
1992 23381 23105 99 %
1993 31823 15761 50 %
1994 27368 17268 63 %
 المصدر : وزارة السكن

- نلاحظ من الجدول أعلاه أن نسبة إنجاز السكنات الاجتماعية ، عرفت تزايد من سنة على أخرى و هذا على حسب ما برمج و ما أنجز ، علما أنه يتم تقدير حجم السكنات الاجتماعية المبرمجة على حسب حجم طلبات الأفراد أو العائلات على هذا النوع من السكن ، و بالموازاة تقوم السلطات المعنية بالإنجاز ( دواوين الترقية و التسيير العقاري ) بتحقيق هذا النوع من السكنات بالقدر الذي يلبي هذا الطلب .
- و من هنا نجد أن نسبة الإنجاز عرفت ارتفاع عبر المرحلة الممتدة من 1990 إلى 1994 ، لتعرف ذروتها سنة 1992 بنسبة 99 % ، و تعرف بعدها كذلك تطورا ملحوظا لكن بنسبة أقل ، أما عن النسب المنخفضة التي سجلت في سنتي 1990 و 1991 فيعود سبب ذلك إلى الإصلاحات الاقتصادية التي قامت بها الدولة على مختلف هياكلها و قطاعاتها نتيجة تخليها عن نظام الاقتصاد الموجه و محاولة تأقلمها مع قواعد اقتصاد السوق و هذا إلا دليل على تحكم السلطات في زمام الأمور و عزمها على تطويق أزمة السكن .
أما بالنسبة لإنجازات السكنات الترقوية فيمكن حصرها من خلال الجدول الموالي :


الجدول رقم  19  : برنامج السكنات الترقوية المنجزة من طرف المرقين العقاريين
( خواص و عموميين) لفترة 1990-1995.
                    السنوات
المقاولين العقاريين 1990
1991 1992 1993 1994
ديوان الترقية و التسيير العقاري OPGI 863 1038 1585 2440 1924
مؤسسة ترقية السكن العائلي EPLF 2015 2421 3699 6250 5702
الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط  CNEP 938 699 1879 3409 4295
المؤسسات 403 626 1334 1525 955
المجلس الشعبي البلدي APC 1609 1404 3124 2448 3334
مجموع السكنات الترقوية العمومية 5828 6188 11621 16072 16210
نسبتها إلى الإجمالي 92.61 % 94.24 % 95.16 % 95.41 % 93.17 %
السكنات الترقوية الخاصة 465 378 591 773 1187
نسبتها إلى الإجمالي 7.89 % 5.76 % 4.83 % 4.58 % 6.82 %
إجمالي السكنات الترقوية 6293 6566 12212 16845 17397
   
المصدر : وزارة السكن

- إن ما يمكن ملاحظته من الجدول السابق هو أن إجمالي السكنات الترقوية ( عمومية و خاصة ) ارتفع من سنة إلى لأخرى و هذا دليل على تشجيع السلطات العمومية لمثل هذا النمط السكني و فتح المبادرة أمام المقاولين العقاريين خاصة بعد صدور مرسوم سنة 1993 المتعلق بالترقية العقارية لممارسة نشاطهم بكل حرية.
- كما أنه إذا أمعنا النظر من جهة أخرى إلى إجمالي السكنات الترقوية العمومية مقارنة بإجمالي السكنات الترقوية الخاصة و هذا من سنة لأخرى ، فنلاحظ أنها أخذت حصة الأسد ، حيث لم تقل نسبتها مقارنة بالإجمالي عن 90 % ،و تبقى مساهمة السكنات الترقوية في مجال إنجاز السكنات ضعيفة و ضئيلة نظرا لعدم تدعيم و تشجيع السلطات لمثل هذا النشاط العقاري .
- و للمزيد من التوضيح و المقارنة ، أدرجنا الشكل البياني التالي الخاص ببرامج السكنات الترقوية بين عمومية و خاصة .
الشكل رقم 04   : برامج السكنات الترقوية بين عمومية و خاصة .


المصدر : رقم  شكل من إعداد الطالبة بناءا على معطيات جدول 19  .

- من خلال الشكل السابق ، تتضح صورة التحليل الذي أدرجناه انطلاقا من معطيات الجدول المتعلق ببرامج السكنات الترقوية العمومية و الخاصة لفترة 1990 -1994 ،حيث تبقى حصة الأسد دائما لمجال إنجاز السكنات الترقوية العمومية .
- و لإعطاء صورة شاملة وواضحة عما ذكرناه سابقا من برامج سكنية حضرية و التي تتفرع إلى سكنات اجتماعية و سكنات ترقوية و بالإضافة إلى برامج السكنات الريفية ، أدرجنا الجدول الموالي الذي يعطي حوصلة أهم إنجازات قطاع السكن لفترة 1990 – 1994 .

الجدول رقم 20 : برنامج السكنات المنجزة الحضرية و الريفية للفترة 1990 – 1994

      برنامج السكنات
السنوات                                    السكنات الحضرية
السكن الاجتماعي %     السكن الاجتماعي الآخر     %        السكن الترقوي           % السكنات
الريفية % المجموع

1990 18955 48 1757 4 6293 16 12230 31 39235
1991 11893 47 808 3 6566 26 5530 22 24797
1992 23105 46 854 2 12212 24 13738 27 49909
1993 15761 37 1452 3 16845 39 8516 20 42574
1994 17268 21 2920 3 17397 21 43999 53 81584
المجموع 86982 36 7791 3 59313 24 84013 35 238099


المصدر : وزارة السكن


- بناءا على معطيات الجدول السابق ، نلاحظ أولا أنه من جانب برنامج السكنات الحضرية ، ثم إدراج نمط سكني لم نشر إليه سابقا و هو السكنات الاجتماعية الأخرى و للتذكير فقط ، فإن هذه السكنات موجهة لفئة اجتماعية خاصة و التي تحق لهم الحيازة على سكن اجتماعي يحكم عملهم كالسكنات الوظيفية أو ما شابه ذلك ، ومع هذا تبقى حصة هذه السكنات ضعيفة و تبقى حصة السكنات الاجتماعية كأكبر حصة مقارنة بالسكنات الترقوية و الاجتماعية الأخرى و هذا حتى سنة 1992 .
- غير أنه ابتداء من سنة 1993 ، لاحظنا أن السياسة السكنية في الجزائر أخذت بعدا آخر حيث أصبحت حصة السكنات الحضرية تفوق السكنات الحضرية ، و يرجع السبب في ذلك إلى تدعيم الدولة لمجال الترقية العقارية و فتح زمام المبادرة خاصة بعد صدور المرسوم المتعلق بالترقية العقارية لسنة 1993 .
- أما عن جانب السكنات الريفية ، فنلاحظ أنها بدورها عرفت تطورات ملحوظة على طول الفترة ، و هذا دليل على مواصلة الدولة لدعم عملية إنجاز السكنات .
- و لإعطاء صورة شاملة وواضحة عن أهم البرامج السكنية الحضرية و الريفية لفترة 1990 – 1994 أدرجنا الشكل الموالي .

الشكل رقم 5: برنامج السكنات الحضرية و الريفية لفترة 1990 – 1994
   
المصدر :  شكل معد بناءا على معطيات الجدول رقم 20 .





المطلب 2 : مرحلة 1995 – 2000 :

تميزت هذه المرحلة بعدة تحولات عرفها قطاع السكن ، حيث عرفت السياسة السكنية عدة أبعاد و اتجاهات اختلفت عما كانت عليه سابقا ، و لعل أهم ما ميز بداية هذه المرحلة هو ظهور نمط سكني حضري جديد لم تعرفه الجزائر من قبل ، وهذا بهدف امتصاص كثرة الطلب المتزايد على السكنات مقارنة بالعرض الموجود .
- و عليه فإن تبني صيغة سكنية جديدة عرفت بداية بصيغة السكنات التطورية (*) لتعرف فيما بعد تسميات أخرى كالسكنات الترقوية ذات الطابع الاجتماعي (**) و السكنات التساهمية (***)و الأكثر استعمالا هي السكنات المساعدة (****) ما هي إلا خطوة جديدة للقضاء على أزمة السكن، أما التغيير المستمر في تسمية هذا النمط السكني الجديد ، فيعود إلى عدة أسباب سنتعرض إليها بالتفصيل من سياق البحث .
- كما عرفت هذه المرحلة تغيرات أخرى إلى جانب ظهور النمط السكني الجديد لفتح مجال المبادرة أمام البنوك التجارية في عملية تمويل السكنات عن طريق القروض العقارية ، بالإضافة إلى ظهور هيئات تمويلية جديدة أخرى متخصصة في تمويل السكنات .
أولا : برنامج السكنات الحضرية
- لقد عرفت هذه المرحلة ثلاث أنماط سكنية حضرية يمكن عرضها فيما يلي :
1 – برنامج السكنات التطورية ( التساهمية أو المساعدة )
- عرف هذا النوع من السكنات ابتداء من سنة 1995 تحت اسم السكنات التطورية و هذا بناءا
على المرسوم التنفيذي رقم 94 – 308 الصادر في 4 أكتوبر 1994 المتعلق بشروط تدخل
الصندوق الوطني للسكن لتقديم الإعانة المالية لفائدة العائلات  من أجل الحصول على ملكية سكن(1)
- و بالفعل ، نظرا لعدم مقدرة الدولة الجزائرية لامتصاص الطلب المتزايد على السكنات فالسكن الاجتماعي لم يلبي طلبات أفراد المجتمع خاصة العائلات ذات الدخل الضعيف ، أما السكن الترقوي فنظرا لارتفاع تكلفته لم يتناسب مع القدرة الشرائية للمواطن الجزائري و أصبح يخصص لفئة معينة من المجتمع ذات الدخل المرتفع .

(*) - السكنات التطورية: les logements évolutifs
(**) - السكنات الترقوية ذات الطابع الاجتماعي:Les logements promotionnels à caractère sociales
(***) - السكنات التساهمية   Les logements participatifs :
(****) - السكنات المساعدة : Les logements aides
1)  Ministère de l'habitat ,recueil de textes législatives , octobre 1999 ,p7 .)
- و عليه و من أجل مساعدة العائلات للحصول على ملكية سكن ، تم تخصيص إعانة مالية مقدمة من قبل الدولة بدون تعويض و بمعدل على حسب المداخيل هذه الإعانة الصادرة عن ميزانية الدولة و التي فوضتها وزارة السكن للصندوق الوطني للسكن CNL (*) لضمان سيرها .













 (*) الصندوق الوطني للسكن CNL :أنشيء بموجب المرسوم التنفيذي رقم 91 – 114 المؤرخ في 27 شوال 1411 الموافق ل 12 ماي 1991 ، على شكل مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي و تجاري تحت وصاية وزارة السكن و العمران و ذلك من أجل المساعدة على الحصول على ملكية سكن .
- و لقد أسندت للصندوق الوطني للسكن المهام الرئيسية التالية :
* تسيير إعانات ومساهمات الدولة في مجال الإسكان خاصة السكنات ذات الطابع الاجتماعي و السكن الإيجاري و امتصاص السكن القصديري و إعادة الهيكلة العمرانية و ترميم و صيانة البناءات .
* ترقية كل أشكال التمويل المتعلقة بالسكن خاصة ذات الطابع الاجتماعي منه ، بتدبير و تسخير موارد مالية غير مرتبطة بالميزانية .
- و بمقتضى المرسوم التنفيذي رقم 94 – 111 المؤرخ في 18 ماي 1994 المعدل و المتمم للمرسوم التنفيذي رقم 91- 145 المؤرخ في 12 ماي 1991 و المتضمن المهام الجديدة التي أسندت إلى الصندوق الوطني للسكن في المادة الخامسة و التي حددت كالتالي :
* المساهمة في تحديد سياسة تمويل السكن
* إدارة الأسهم و المساهمات التي تقدمها الدولة لفائدة السكن لاسيما المساعدات أو تخفيض نسبة الفائدة .
* النهوض بتمويل السكن الاجتماعي عن طريق البحث عن موارد للتمويل غير مرتبطة بالميزانية و تجنيدها .
* القيام بتدبير التمويلات المتوسطة الأجل عن طريق البنوك و المؤسسات المالية الأخرى لبرامج بناء مساكن اجتماعية .
* التكفل بكافة العمليات و الأعمال الخاصة ذات الصلة لمهامه و التي قد تسندها الخزينة إليه و تسيرها ،و غيرها من المهام .


-لقد عرف هذا النمط السكني في بداية الأمر بالسكن التطوري و يرجع السبب في ذلك أن الدولة تقوم بتقديم لفائدة العائلات التي لها الحق في الحصول عليه ( للإشارة فإن السكن التطوري يوجه لفائدة العائلات ذات الدخل المتوسط ) ، عن طريق تقديم إعانة مالية من قبل الصندوق الوطني للسكن ، و تحدد قيمة الإعانة على حسب دخل المستفيد و ذلك كما أشار إليه المرسوم 94 – 308 الصادر في 4 أكتوبر 1994 كما يلي :

 الفئة الدخل الصلاحيات التي يتمتع بها المستفيد
1 الدخل ≤ 2 مرة الحد الأدنى للأجور - إعانة مالية
- طول مدة القرض
- إعفاء عن دفع معدل الفائدة
2

3 2 مرة الحد الأدنى للأجور < الدخل≤ 3 مرة الحد الأدنى للأجور

3 مرة الحد الأدنى للأجور < الدخل ≤ 4 مرة الحد الأدنى للأجور
- إعانة مالية
- طول مدة القرض
- إعانة مالية

- إعانة مالية
4 الدخل > 4 مرة الحد الأدنى للأجور

- ثم تقوم الدولة بإنجاز سكنات فردية للمستفيد على حسب حجم الإعانة و تعد سكنات غير جاهزة،عليه فإن هذه السكنات تحتوي فقط على غرفة و مرحاض و مطبخ غير تام لأن حجم الإعانة لا يكفي لإنجاز سكن تام ، ومن هنا على المستفيد أن يطور سكنه بنفسه و بموارده الخاصة
( إتمام إنجاز السكن التطوري ) ،لهذا السبب أطلقت تسمية السكنات التطورية في باديء الأمر على هذا النمط السكني الجديد .
- غير أنه ، لوحظ من خلا ل هذه السياسة السكنية الجديدة الطامحة لامتصاص ، حجم الطلب المتزايد على السكنات ، أنها لم تلقى الرواج المتوقع ، إلا بنسبة ضعيفة في بعض ولايات الوطن كولاية الجزائر العاصمة ، حيث نظرا لضعف الموارد المالية للمواطن الجزائري نتيجة تدهور قدرته الشرائية ، لم يتمكن هذا الأخير من إتمام حتى أن الكثير منها بقي شاغرا و مهجورا ، و البعض الآخر أصبح يشبه البيوت القصديرية نظرا لعدم إتمام عملية إنجازه بالمواصفات المقبولة ، ومن هنا عرفت السياسة السكنية في مجال إنجاز السكنات التطورية فشلا في بداية الأمر ، و لم تصل إلى الأهداف المرجوة .
- غير أنه ، و أمام هذه الوضعية الحرجة التي آل إليها قطاع السكن و لكبح زمام أزمة السكن الخانقة خاصة و أن تبني سياسة سكنية جديدة ابتداءا من سنة 1995 عن طريق خلق نمط سكني جديد ( السكن التطوري ) لم يلق النجاح المتوقع ، و عليه انطلاقا من سنة 1997 ، وبفضل التعليمة الوزارية رقم 1 لـ 8 أفريل 1997 (1) ، حاولت الدولة الجزائرية تدارك أمورها خاصة فيما يتعلق بالنمط السكني الجديد أي السكن التطوري و ذلك كما يلي :
* إعطاء مفهوم دقيق للسكن التطوري ، حيث أصبح يعرف السكن التطوري على أنه " السكن الذي يوجه لفائدة العائلات بغرض الحصول على الملكية ، ويتمتع هذا الأخير " السكن التطوري " بكل المواصفات الأساسية و الرئيسية للسكن و يقوم الصندوق الوطني للسكن CNL بالتدخل في عملية تمويله عن طريق تقديم إعانة مالية لفائدة المستفيد و ذلك على حسب دخله .
* يوجه السكن التطوري لفائدة الأشخاص ذوي الدخل المتوسط ، كون أن هؤلاء يساهمون بنسبة معينة في عملية تمويل سكنهم من مواردهم الخاصة .
- غير أنه يؤخذ بعين الاعتبار ما يلي :
* أن لا يكون الشخص المستفيد من السكن التطوري قد استفاد سابقا من سكن اجتماعي أو أي
إعانة من قبل الدولة للحصول على ملكية سكن .
* تقدر حجم الإعانة على أساس مستوى دخل الشخص .
* مقدار مساهمة الشخص في تمويل عملية إنجاز سكنه
* الحالة العائلية للمستفيد ( متزوج ، أعزب ... ) لإعطاء الأولوية في ذلك
- و من هنا تقوم الدولة و عن طريق لجنة خاصة بإجراء تحقيق حول المستفيد من السكن حتى تتأكد من توفر الشروط و المؤهلات التي تسمح و تعطي له الحق للحيازة على ملكية السكن التطوري .
- أما بالنسبة للأشخاص أو العائلات التي ليس لهم الإمكانيات اللازمة للحصول على سكن تطوري بحكم ضعف مواردهم المالية ، فما عليهم إلا اللجوء إلى دواوين التسيير و الترقية العقارية OPGI و ذلك من أجل الحصول على ملكية سكن اجتماعي بتكلفة أقل (رمزية ) .
* بأخذ السكن التطوري شكلين :
- سكن فردي أو
- سكن اجتماعي
1-1 السكن التطوري الجماعي Les logements évolutifs collectives
- توكل مهمة إنجاز السكنات التطورية الجماعية إلى مرقي عقاري ، حيث يتكفل هذا الأخير

(1) Ministère de l'habitat , recueille de textes législatifs , Op .Cit , P16 .
بتجهيز هذه السكنات و ذلك بعد تحديد المساحة المخصصة لذلك ، كما يقوم بالإجراءات اللازمة لمشروع إنجاز هذه السكنات بإتباعه للخطوات التالية :
* تحديد قائمة للأشخاص الطالبين لهذا النوع من السكنات .
* القيام بالإجراءات اللازمة مع الصندوق الوطني للسكن لاستلام الإعانة المالية اللازمة بدلا من المستفيدين ( أي نيابة عنهم ) و هذا بعد دراسة الصندوق الوطني للسكن ملفات الأشخاص إذا ما توفرت شروط الإعانة وفق ما نص عليه المرسوم رقم 94 – 308 ( سبق الإشارة إليه ) .
- اتفاق المقاول العقاري مع المستفيد على نسبة المساهمة الأولية في عملية إنجاز السكن أما باقي المبلغ فيقدم على شكل أقساط أو على شكل كراء و هذا حسب طبيعة نشاط المرقي العقاري .
- وللإشارة فقط ،يمكن أن يكون المرقي العقاري :
* وكالة عقارية محلية .
* ديوان التسيير و الترقية العقارية OPGI .
* مؤسسة ترقية السكن العائلي EPLF .
* و كذلك كل هيئة لها صلاحية ممارسة عمل مرقي عقاري .

1-2السكن التطوري الفردي Le logement évolutif individuel
- يتم إنجاز السكنات الفردية التطورية من طرف الأشخاص الذين يملكون قطعة أرض صالحة لإنجاز سكن و تسمح لهم مواردهم المالية بإتمام إنجاز السكن بعد تحصلهم على إعانة مالية من قبل الصندوق الوطني و ذلك على حسب مستوى دخلهم ، مع العلم أن الإعانة تقدم على ثلاث دفعات :
40 % كدفعة أولية ، 30 % كدفعة ثانية ، 30 % كدفعة ثالثة ، وهذا على حسب تقدمه في إنجاز السكن .
- و من هنا ،فإنه ابتداء من سنة 1997 ، وبفضل التعليمة الوزارية الصادرة في هذه السنة ، أخذت السياسة السكنية بعدا آخر في مجال إنجاز السكنات التطورية اختلف عن سابقه ، حيث حاولت الدولة أن تتدارك و تصحح الإختلالات التي كانت من قبل و التي سببت فشل السياسة السكنية لسنة 1995 ، ويتجلى ذلك من خلال توكيل المرقين العقاريين بالسهر على عملية إنجاز السكنات التطورية و التكفل بجميع الإجراءات اللازمة بدلا من المستفيد كما كان سابقا ، بالإضافة إلى تنوع السكنات التطورية إلى سكنات جماعية و فردية ، بعدما كانت فردية فقط سابقا ، و هذا ما سمح للدولة باستغلال مساحات أقل لإنجازات أكبر و بالتالي امتصاص أكثر للطلب على السكنات .
- غير أنه ، مع التدهور المستمر للقدرة الشرائية للمواطن ، نتيجة ثبات مستوى دخله و ارتفاع تكاليف إنجاز السكنات ، لاحظت الدولة أن حجم الإعانة المقدمة من طرف الصندوق الوطني للسكن CNL ( على حسب ما نص عليه مرسوم سنة 1994 ) لا تفي بالغرض كمساهمة في تكلفة الإنجاز .
- و من هنا صدرت تعليمة وزارية لـ 15 مارس 1998 المتعلقة بتعديل للمرسوم التنفيذي رقم 94 – 308 الصادر سنة 1994 فيما يخص حجم الإعانة و قد نصت على ما يلي : (1)
- يحدد حجم الإعانة المقدمة من طرف الصندوق الوطني للسكن على حسب دخل الفرد كما يلي :
الفئة الدخل حجم الإعانة
1 1 مرة الحد الأدنى للأجور≤  الدخل < 2 مرة الحد الأدنى للأجور 350.000 دج
2 2 مرة الحد الأدنى للأجور≤  الدخل < 3 مرة الحد الأدنى للأجور 300.000 دج
3 3 مرة الحد الأدنى للأجور≤  الدخل < 4 مرة الحد الأدنى للأجور 250.000 دج
 
- و مما سبق ، نلاحظ أن حجم الإعانة ارتفع مقارنة عما كان عليه من قبل و هذا ما إلا دليل على دعم السلطات للمواطن من أجل الحصول على ملكية سكن )*(.
- كما أنه تم التغيير في تسمية السكن التطوري و أطلقت عليه تسميات أخرى كالسكنات التساهمية ، و الأكثر استعمالا هي السكنات المساعدة ، ويرجع السبب في تغيير التسمية هو أن المستفيد من السكن لم يصبح يطور سكنه بنفسه كما كان سابقا ، بل المرقي العقاري هو الذي يقوم بذلك .
- والجدير بالذكر ، أن ما يميز هذه المرحلة خاصة بعد المصادقة على برنامج الحكومة لسنة 1997 من طرف المجلس الشعبي الوطني هو تحويل الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP إلى بنك إسكان باعتبارها تتدخل بصفة مطلقة في تمويل جميع الأنماط السكنية التي عرفتها الجزائر بالإضافة إلى إنشاء شركة التمويل الرهني SRH (**) التي أعطيت لها صلاحية إعادة تمويل حافظات القروض العقارية المقدمة من طرف البنوك التجارية و ذلك عن طريق المساهمة في تطوير السوق المالية بصفة عامة ، و السوق العقارية بصفة خاصة و هذا من شأنه أن يسمح للبنوك و المؤسسات المالية بالقيام


 (1) جريدة رسمية رقم 41 لـ 10 جوان 1998 ، ص 16 .
(*)-لمزيد من التفاصيل ارجع الى الملحق رقم 2 .
(**)- شركة إعادة التمويل الرهني :  Société de refinancement hypothécaire SRH: هي شركة ذات أسهم تخضع للقانون الخاص و لقانون النقد و القرض ، اعتمدت كمؤسسة مالية من طرف بنك الجزائر في السداسي الأول من سنة 1998 بمساهمة الخزينة العمومية ، البنوك وشركات التأمين و من أهدافها الرئيسية :
- ترقية نظام تمويل السكن على المدى المتوسط و الطويل .
- تشجيع المنافسة بين البنوك و المؤسسات المالية من أجل منح القرض السكنية .
- تمديد الاستحقاقات المتعلقة باستيراد الفوائد و المبالغ الأصلية للقروض .
بنشاطها في منح القروض السكنية للمواطنين في ظروف مالية ملائمة تتميز بالمنافسة الحرة (1) .
 و لقد أوكلت مهمة تسيير هذه الشركة إلى شركة ضمان القرض العقاري SGCI (*) و هذا من
أجل ضمان و طمأنة البنوك و كل المؤسسات المالية المهيأة للتمويل العقاري حتى تشجعها في اتخاذ قراراتها و منح القروض لغرض التمويل العقاري (2) .
- ومن هنا أصبح القرض العقاري (**) الذي تمنحه البنوك التجارية أو المؤسسات المالية أحد المصادر التمويلية التي تمنح للمواطنين من أجل شراء سكن تساهمي أو سكن ترقوي و هذا في إطار دعم المواطنين و مساعدتهم من أجل الحصول على ملكية سكن ، و كمثال على ذلك نجد كل من القرض الشعبي الوطني CPA و البنك الوطني الجزائري BNA يقدم مثل هذه القروض الطويلة الأجل وفق شروط معمول بها .
- ومن هنا أصبحت شروط الحيازة على سكن تساهمي أكثر ملاءمة إذ أنها تتماشى أكثر مع القدرة الشرائية للمواطن ذو الدخل المتوسط .

 (1) – عبد القادربلطاس ، مرجع سبق ذكره ، ص 67 .
(*)- شركة ضمان القرض العقاري : SGCI  Société de garantie de crédit immobilier : هي شركة ذات أسهم ذات رأس مال يقدر ب 1000000000 دج و هي مؤسسة اقتصادية و عمومية أنشأت في 5 أكتوبر 1997 و بدأت نشاطها في 1 جويلية 1998 بموجب القرار الوزاري رقم 95 – 07 المؤرخ في 25 جانفي 1995 ، ومن مهامها الرئيسية :
- منح ضمانات للمؤسسات المالية المقرضة
- تسيير شركة القرض العقاري
- مراقبة سير المؤسسات المقرضة و بشمولية و متابعة عملية القرض
- معالجة كل عمليات القرض الممنوحة للمقاولين العقاريين و بصفة عامة كل العمليات المالية العقارية
 (2)- معمري يمينة ، مرجع سبق ذكره ، ص 17
(** )- القرض العقاري : Le crédit immobilier هو طريقة جديدة من طرق تمويل المشاريع العقارية موجه لغرض شراء سكن جديد سواء أكان تام أو قيد الإنجاز ، أو من أحد إنجاز سكن فردي ( البناء الذاتي ) ومن مميزاته :
- قرض طويل المدى (15 – 20 سنة )
- معدلات الفائدة متغيرة .
- نسبة سداد الدين تتراوح بين 30 إلى 40 % على الأكثر من دخل المستفيد و زوجته
- يتمثل الضمان في رهن العقار الممول من طرف البنك
- إن شروط الاستفادة من هذا القرض يمكن حصرها فيما يلي  :
- تقديم عقد بيع أو عقد حجز
- و هذا كله في إطار : - ملك 20 % من قيمة السكن المراد حيازته
                            - حسب دخل الفرد للقدرة على الوفاء


- و يمكن القول أن صيغة السكن التساهمي عرفت انتعاشا كبيرا و حققت المسعى المرجو منه خاصة بعد سنة 1998 ، ذلك أن الدولة الجزائرية أخذت على عاتقها مسؤولية إعادة النظر في قيمة المساعدة المالية التي يقدمها الصندوق الوطني للسكن ( سبق الإشارة إليها ) من جهة ، وإعطاء مسعى
جديد أمام البنوك التجارية و المؤسسات المالية في مجال منح القروض العقارية من جهة أخرى ، مما جعل بمقدور المواطن أن يستفيد من هذا النوع من السكنات بسهولة أكثر .
- و بالإضافة إلى ما سبق ذكره ، أصبحت صيغة السكن التساهمي ( ابتداءا من سنة 1998 ) أكثر إيضاحا من حيث تعريفها و شروط حيازتها و التي يمكن عرضها فيما يلي : (1)
* السكن التساهمي هو السكن الموجه للأشخاص ذوي الدخل المتوسط من أجل الحصول على ملكية
سكن و بموجبها يتحصل المستفيد على إعانة مالية من طرف الصندوق الوطني للسكن ( غير ملزم بإرجاعها ) ، و تحدد قيمة الإعانة على حسب مستوى دخله .
* تحدد شروط منح الإعانة للمستفيد كما يلي :
- لم يتحصل على أي ملكية سكن من السلطات العمومية .
- لم يتحصل المستفيد على أي إعانة مالية من طرف الدولة .
- أن يكون مستوى دخله لا يتعدى أربع مرات الحد الأدنى للأجور .
- أن يدفع المستفيد قيمة أولية ( ابتدائية ) حددت قيمتها 250000 دج ، للمرقي العقاري المكلف بإنجاز هذا النوع من السكنات .
- إمكانية حصول المستفيد على قرض من البنوك لدفع باقي قيمة السكن .
- و مع كل هذه التحولات و التغيرات التي طرأت على السكن التطوري ، غير أنها لم تقف إلى حد
هذا التاريخ ، بل أعادت الدولة الجزائرية مرة أخرى في مقدار الإعانة المقدمة للفرد المستفيد من السكن التساهمي و هذا سنة 2000 بموجب التعليمة الوزارية الصادر في 15 نوفمبر 2000 الخاصة بمراجعة و تعديل المرسوم التنفيذي رقم 94 – 308 المؤرخ في 4 أكتوبر 1994 المتعلق بتحديد حجم الإعانة المالية المقدمة من طرف الصندوق الوطني للسكن و المتعلقة بالحصول على ملكية سكن، حيث أصبح حجم الإعانة كما يلي : (2)




(1)- Ministère de l'habitat , Guide de logement participatif , 1999 , p 2 .
 (2)- الجريدة الرسمية رقم  16، مارس 2001 ، ص 11 .
الفئة الدخل حجم الإعانة
1 الدخل ≤ 2.5 مرة الحد الأدنى للأجور 400000 دج
2 2.5 مرة الحد الأدنى للأجور≤  الدخل < 4 مرة الحد الأدنى للأجور 350000 دج
3 4 مرة الحد الأدنى للأجور≤  الدخل < 5 مرة الحد الأدنى للأجور 300000 دج
             
- و عليه نجد أن حجم الإعانة قد ارتفع مرة أخرى عما كان عليه ، و ما هذا إلا دليل على تشجيع الدولة الجزائرية لسياستها السكنية عن طريق تشجيع صيغة السكن التساهمي من خلال رفع قيمة الدعم المالي المقدم من طرف الصندوق الوطني للسكن و ذلك بما يتماشى مع القدرة الشرائية .
2 – برنامج السكن الاجتماعي

- الملاحظ عند تفحصنا في هذه المرحلة ، أنه لم يحدث تغيير كبير في مجال إنجاز السكنات الاجتماعية، غير أنه ما استقطب اهتمامنا هو التغيير مرة أخرى في مجال تمويل السكنات الاجتماعية و
هذا ابتداءا من سنة 1996 حيث أصبحت على النحو التالي : (1)
* أصبح تمويل السكنات الاجتماعية يقع على عاتق الخزينة العمومية لوحدها دون تدخل الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP ، بعدما تحمل مسؤولية تمويل هذا النمط السكني على مدار خمس سنوات ، ويرجع سبب عجز الصندوق عن مواصلة عملية التمويل إلى حجم القروض التي تم منحها في إطار تمويل السكنات التطورية مما جعل موارد الصندوق بما فيها المبالغ المحصلة من بيع سندات الخزينة تبلغ قيمتها 23 مليار دج في مارس 1995 ، كل ذلك لا يكفي لسد حاجيات تمويل السكن الاجتماعي و السكنات التطورية المبرمجة لسنة 1995 و 1996 ، مما جعل عبء تمويل السكنات الاجتماعية يقع على عبء الخزينة العمومية .
- غير أنه و مع حلول سنة 1998 ، عرف السكن الاجتماعي تغيير آخر في نمط تمويله ، حيث أخذ هذا الأخير و جهتين : (2)
الوجهة الأولى : تتعلق بالسكنات الاجتماعية في طور الإنجاز أو سوف تنطلق عملية إنجازها و عليه:
- فبالنسبة للسكنات الاجتماعية في طور الإنجاز فتمول عن طريق الخزينة العمومية .
- أما بالنسبة للسكنات الاجتماعية التي سوف تنطلق عملية إنجازها فسوف تمول عن طريق موارد خاصة من الميزانية .
)  Ministère de l'habitat , plans d'action ( 2000- 2004 ) , OP  Cit, p15..1(
(2)  Ministère de l'habitat , plans d'action ( 2000 – 2004 ), Ibid , p 17 .
الوجهة الثانية : يتعلق بالسكنات الاجتماعية المبرمجة ابتداءا من سنة 1998 و عليه ، فلقد قرر أن كل سكن اجتماعي مبرمج يتم تمويله على النحو التالي :
- 50 % من ميزانية الدولة .
- 40 % من القروض البنكية .  
- 10 % من مساهمة المستفيد .
- إن مثل هذه التغيرات المستمرة في نمط تمويل السكن الاجتماعي يرجع في حقيقة الأمر إلى مشاكل عدة ، و لعل أبرزها تعود إلى ضعف الموارد التمويلية للمستفيد بالإضافة إلى انخفاض في تكلفة كراء المساكن مما أدى إلى انخفاض مردود إنجاز هذه السكنات ، ولعل ما زاد من المشكلة تعقيدا هو رفض البنوك و في بعض الأحيان عدم قدرتها على المساهمة في تمويل السكنات الاجتماعية .
- من هنا ، أخذت الدولة على عاتقها عدة إجراءات من بينها تكفل الصندوق الوطني للسكن CNL بتسيير هذا النوع من السكنات و تسطير برنامج خاص من أجل الحد من المشاكل التمويلية عن طريق تخصيص دعم مالي على حسب الجدول التالي :
الجدول رقم21: توزيع الموارد المالية من طرف الصندوق الوطني للسكن لدعم السكنات الاجتماعية لفترة 1995 – 1999 .
السنوات 1995 1996 1997 1998 1999 المجموع
حجم الإعانة المقدمة 41.2 59.8 51 38 46 236
  Source : Ministre de l'habitat , plans d'action (2000-2004) ,OP  Cit , p16 .

- و من الجدول السابق نلاحظ أن حجم الإعانة المالية المقدمة من طرف الصندوق الوطني للسكن لدعم عملية تمويل السكنات الاجتماعية قد ارتفع من سنة لأخرى ، وهذا دليل على عزم الصندوق الوطني للسكن CNL على تخطي عجز تمويل هذا النمط السكني
- بالإضافة إلى تدخل الصندوق الوطني للسكن CNL في عملية دعم السكنات الاجتماعية ، قامت السلطات الجزائرية بإجراءات أخرى للحد من مشكل التمويل و ذلك عن طريق التحكم في تكلفة الإنجاز عن طريق :
حسن اختيار مواد البناء بتكلفة أقل و بجودة أعلى
فتح مجال المنافسة أمام مكاتب الدراسات و مؤسسات الإنجاز للمشاركة في عملية إنجاز هذه السكنات .
- و الملاحظ أنه بإتباع الإجراءات السابقة الذكر ، أي التقليل من تكلفة إنجاز السكنات سمح للدولة بتخفيف عبء تمويل السكنات الاجتماعية ، و بالفعل فبعد إتباع السلطات الجزائرية لهذه الخطوة ، تم تحقيق نتائج إيجابية خاصة بين سنة 1996 و 1997 أين انخفضت تكلفة الإنجاز بحوالي 30% و هذا ما لمسناه من خلال الجدول الموالي :
الجدول رقم 21: تكلفة إنجاز السكنات الاجتماعية لفترة 1996 – 1999
السنوات 1996 1997 1998 1999
تكلفة بـ م2 22000 16000 15000 15000
     Source : Ministère de l'habitat , plan d'action ( 2000- 2004 ) , OP  Cit , p17 .

- و من معطيات الجدول السابق ، يتضح لنا الفرق بين تكلفة الإنجاز في بداية فترة 1996 – 1999 و نهايتها ، حيث انخفضت هذه الأخيرة خاصة لسنوات 1998 – 1999 ، وهذا دليل على نجاح السلطات الجزائرية في الاستراتيجية الجديدة المتبناة و الطامحة للحد و التقليل من التكاليف بغرض تخفيف عبء تمويل السكنات الاجتماعية على الخزينة العمومية .

3 – برنامج السكن الترقوي

أمام فتح مجال المبادرة أمام البنوك و المؤسسات المالية لتقديم قروض سكنية ، أصبحت شروط الحيازة على السكنات الترقوية أسهل عما كانت عليه سابقا ، حيث على الرغم من ارتفاع تكلفة هذه السكنات مقارنة بالأنماط السكنية السابقة الذكر و التي عرفتها الجزائر في هذه المرحلة ، إلا أن الطالب للسكن الترقوي أصبح بمقدوره الحصول على هذا السكن حتى و إن كان دخله متوسط نوعا ما بفضل القرض العقاري الذي تمنحه له البنوك كأداة تمويلية لهذه المشاريع ، وفق شروط سبق الإشارة إليها سابقا .
- و عليه و بفضل هذه الخطوة الهامة التي فتحت المجال أمام البنوك و المؤسسات المالية لممارسة نشاطها و حتى تدخلها في مجال تمويل السكنات ، أصبحت شروط الحصول على السكنات الترقوية أسهل عما كانت عليه .




ثانيا- برنامج السكنات الريفية

- لم تعرف برامج إنجاز السكنات الريفية في هذه المرحلة تغير لا من حيث كيفية إنجازها أو من حيث نمط تمويلها ، ومن هنا بقيت الدولة في إطار سياستها السكنية لإنجاز السكنات الريفية تقدم دعم مالي للمواطن الريفي و ما عليه إلا أن يتم لوحده عملية إنجاز سكنه بشرط أن يكون مالك لقطعة أرض صالحة لإنجاز السكن و أن يكون مقيما بالريف الجزائري ، و للتذكير فقط ، نشير أن قيمة الإعانة المالية المقدمة من خزينة الدولة لفائدة المستفيد تحدد قيمتها على حسب مستوى دخله ، ولم تعد الدولة النظر في قيمتها بل بقيت كما كانت سابقا ( أي 200.000 دج ) و تقدم الإعانة من طرف هيئات مختصة بعد موافقة الشروط على ثلاث دفعات ، ويمكن عرض ما تم تقدمه من إعانات ( مساعدات ) لإنجاز السكنات الريفية للفترة الممتدة من 1995إلى 2000 من خلال الجدول التالي :
الجدول رقم 22: الإعانات المالية المقدمة في إطار دعم السكن الريفي لفترة 1995 – 2000


السنوات                  عدد المساعدات
المسجلة                    المسلمة
                     كليا                 جزئيا
غير مسلمة


1995 20500 20164 334 2
1996 28210 27440 662 108
1997 39485 38060 1333 92
1998 40400 36982 3203 215
1999 36942 29692 5995 1255
2000 40616 20900 9959 9757
المجموع 206153 173238 21486 9757

المصدر : وزارة السكن ، تقرير حول حصيلة السكن الريفي لسنة 2002 ، مرجع سبق ذكره ، ص16 .

- عند تفحصنا للجدول أعلاه ، نلاحظ أن حجم المساعدات المالية ( الإعانات ) المقدمة في إطار دعم إنجاز السكنات الريفية قد ارتفع من سنة لأخرى ( و هذا على طول فترة 1995 – 2000 ) ، وهذا الارتفاع لمسناه من خلال حجم الإعانات المسلمة بصفة كلية أو جزئية لفائدة المواطنين المستفيدين يتناقص من سنة لأخرى ، وهذا ما يدل على عدم مواصلة الدولة لدعم سياستها التمويلية في إطار إنجاز السكنات الريفية و بالتالي عدم حرصها على نجاح سياستها السكنية في مجال إنجاز السكن الريفي .

ثالثا : أهم إنجازات الفترة

- لقد عرفت هذه المرحلة ( 1995 – 2000 ) تحولات كبيرة سواء كان مجال برامج السكنات الريفية أو الحضرية ، فبالنسبة لبرامج السكنات الحضرية ،عرفت هذه الأخيرة نمط سكني جديد عرف بالسكن التطوري أو التساهمي و هذا من أجل كبح زمام أزمة السكن التي لطالما عان منها المجتمع الجزائري ، ولعل التغيرات التشريعية الكبيرة التي أولت هذا النمط السكني اهتماما ، جعلت مجال إنجاز هذه السكنات يعرف بدوره تطورات ، وحتى تتضح صورة ما تم عرضه سابقا من سياق البحث أدرجنا أهم الإنجازات التي عرفها قطاع السكن في هذه الفترة ، وذلك بعرض أهم البرامج السكنية التساهمية على حدى حتى يكون تحليل هذا النمط السكني أدق ، و من ثمة إدراج جميع البرامج السكنية حضرية و ريفية كحوصلة لأهم إنجازات قطاع السكن للمرحلة المدروسة .
- يمكن عرض أهم برنامج للسكن التساهمي من خلال الجدول الموالي :
الجدول رقم 23: برنامج السكنات التطورية ( التساهمية ) لفترة 1995 – 2000

السنوات السكنات المبرمجة السكنات في طور الإنجاز السكنات المنجزة نسبة الإنجاز
1995 25699 19390 9060 35 %
1996 21129 23630 21092 99 %
1997 33191 9200 184482 55 %
1998 40000 43828 22366 55 %
1999 40194 31398 32445 80 %
2000 42260 24699 23535 55 %

  المصدر : وزارة السكن

- نلاحظ من الجدول السابق ، أن نسبة إنجاز السكنات التساهمية أو السكنات المساعدة عرفت ارتفاع مستمر و استقرار في بعض الأحيان ، غير أن أقل نسبة سجلت سنة 1995 و قدرت بـ 35 % و يرجع السبب في ذلك إلى فشل السياسة السكنية في مجال إنجاز السكنات التطورية لأسباب سبق الإشارة إليها سابقا ، غير أنه و بعد تدارك الدولة لزمام الأمور و أعيد الاعتبار للسكن التطوري و أصبح سكن تساهمي أو مساعد بعد ذلك ، عرفت نسبة إنجاز هذا الأخير ارتفاع خاصة سنة 1996 ( قدرت نسبة ب 99 % ) ليعرف بعد ذلك استقرار نسبي في نسب إنجازه .
- و لإعطاء صورة شاملة وواضحة عن أهم الإنجازات السكنية الحضرية التي تتفرع إلى سكنات اجتماعية ، ترقوية ، تساهمية بالإضافة إلى برامج السكنات الريفية ، أدرجنا الجدول الموالي الذي يعطي حوصلة عما ذكرناه سابقا لفترة 1995 – 2000 .


























الجدول رقم  22 : برنامج السكنات المنجزة الحضرية و الريفية للفترة 1995 – 2000


       برامج السكنات

السنوات                                           السكنات الحضرية
السكن        %   السكن الاجتماعي %       السكن        %            السكن            %
الاجتماعي                 الآخر               التساهمي                      الترقوي  السكنات
  الريفية

% المجموع
1995 42208
32 5896 4 9060 6 26271 19 48087 36 131522
1996 39819 35 3127 2 21092 18 15724 14 32523 28 112285
1997 46513 41 3892 3 18482 16 15959 14 26751 23 111597
1998 51588 42 4176 3 22366 18 9299 7 33946 27 121375
1999 41984 33 3181 2 32445 26 7389 5 39209 31 124208
2000 60484 46 1999 2 23535 18 9561 7 34493 26 130072
المجموع 282596 38 22271 3 127180 17 84203 11 215009 29 731259

المصدر :   وزارة السكن

- ما يمكن استنتاجه من الجدول السابق ، أن نسبة السكن الاجتماعي مقارنة إلى إجمالي السكنات الحضرية أخذت حصة الأسد ، وهذا دليل على مواصلة الدولة الجزائرية لدعم الطبقات الاجتماعية الفقيرة أي ذات الدخل الضعيف على الرغم من الصعوبات التي يتلقاها هذا النمط السكني كعدم استقرار تمط تمويله و غيره من المشاكل .
- أما بالنسبة للسكن التساهمي ( التطوري ) و الذي سبق الإشارة إليه سابقا ، فنلاحظ أن نسبته إلى الإجمالي بقيت متوسطة غير أنها عرفت ارتفاع مستمر و هذا راجع للنصوص القانونية التي عالجت على مدار هذه المرحلة الإختلالات التي عرفها هذا النمط السكني ، بينما عرفت نسبة السكنات الترقوية تقهقرا مستمر حيث انخفضت نسبتها إلى الإجمالي إلى ما دون النصف مقارنة بسنة 1995 ، ويرجع السبب في ذلك إلى توقف الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط عن تمويل هذا النوع من السكنات بسبب ضعف موارده المالية و هذا ابتداءا من سنة 1996 .
- أما عن أهم إنجازات السكنات الريفية ، فنلاحظ أن هذه الأخيرة لم تعرف تطورات ملحوظة على طول الفترة المدروسة ، بل و في بعض الأحيان سجلت انخفاض في حجم الإنجاز و هذا ما لمسناه ستة 1996 و 1997 .
و لعل أهم سبب يعود إلى إهمال المواطن الريفي لعملية إنجاز سكنه نظرا لعدم تسلمه قيمة الإعانة بصفة كلية من جهة ( وهذا ما لمسناه من خلال معطيات الجدول رقم 24  ) أو إلى عدم كفاية قيمة الإعانة لإتمام إنجاز سكن خاصة و أن تكلفة مواد الإنجاز عرفت ارتفاع مستمر على مدار كل سنة .
- و حتى نكون صورة واضحة عن أهم الإنجازات الحضرية و الريفية ، أدرجنا الشكل الموالي :

الشكل 7 : برنامج السكنات المنجزة الحضرية و الريفية للفترة 1995 – 2000



المصدر : شكل معد انطلاقا من معطيات الجدول رقم 24 .

المطلب الثالث : مرحلة 2001 – 2003

لعل أهم ما ميز هذه المرحلة الحديثة ( 2001 – 2003 ) في قطاع السكن هو ظهور صيغة سكنية جديدة عرفت بصيغة البيع عن طريق الإيجار بالإضافة إلى تحولا ت سكنية أخرى و مراسيم تنفيذية جديدة عرفها قطاع السكن و مس بها بعض الأنماط السكنية الأخرى محاولا بذلك تخطي العراقيل الني عرفها و ما زال يعرفها هذا القطاع الحساس ، بالإضافة إلى كبح زمام أزمة سكن عرفتها الجزائر على مدار سنوات .

أولا – برنامج السكنات الحضرية :

- لقد عفت هذه المرحلة أبع أنماط سكنية حضرية جديدة يمكن حصرها فيما يلي
1 – برنامج سكنات البيع عن طريق الإيجار
1-1 – التعريف بهذه الصيغة

- لقد ظهرت صيغة البيع عن طريق الإيجار كتمهيد لسياسة سكنية جديدة بمقتضى المرسوم رقم 01- 105 لـ 23 أفريل 2001 (*) ، حيث لم تعد الدولة العنصر المطلق في إنجاز و تمويل المشاريع السكنية لما كانت قرابة أربع عشريات (1)
- و الجدير بالذكر ، أنه بفضل هذه الصيغة الجديدة أصبح للمستفيد دور هام و كبير و ذلك من خلال المساهمة النسبية في تمويل هذا المشروع ، و لقد نالت هذه العملية إعجاب المواطنين بما أنها تسهل لهم الاستفادة من سكنات في آجال قصيرة و بمبالغ مالية معقولة .
- إن مساهمة المواطنين في تمويل هذه العملية رغم أنها مساهمة بسيطة ، إلا أنها تجعلهم يلعبون دورا هاما في إنشاء مشروع سكني جديد يهدف إلى معالجة أزمة السكن في المجتمع .

(* ) يحدد المرسوم التنفيذي رقم 01 – 105 بتاريخ 23 أفريل 2001 ، النموذج الموحد للحصول على سكن في إطار تعاقد عملية البيع عن طريق الإيجار للسكنات المنجزة من الأموال العمومية .
- بالإضافة إلى المرسوم السابق ، نصوص قانونية أخرى عمل بها في إطار عملية البيع عن طريق الإيجار و المتمثلة في :
- الأمر الوزاري رقم 10 بتاريخ 21 أوت 2001 المحدد لشروط وطرق معالجة الطلبات للحصول على سكنات في إطار البيع عن طريق الإيجار .
- الأمر الوزاري رقم11 بتاريخ 21 أوت 2001 المتضمن النموذج الموحد لتعاقد البيع عن طريق الإيجار        
- الأمر الوزاري رقم 05 بتاريخ 4 ماي 2002 المعدل و المكمل للأمر رقم 10 بتاريخ 21 ماي 2001 .
 (1) – الوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره ، دليل حول صيغة البيع عن طريق الإيجار ( صيغة كل الآمال ) ، 2003 ، ص6 .
- أسندت مهمة التكفل و الإشراف و تسيير عملية البيع عن طريق الإيجار للوكالة الوطنية لتحسين السكن و تطويره AADL (*) ، حيث أنها تلقت الآلاف من الطلبات من قبل الجمهور منذ فتح هذه الصيغة الجديدة ، ومن هنا تبينت الحاجة الماسة للمواطنين للحصول على سكن و ظهر الجانب الاجتماعي لهذه الصيغة .
1 – 2 – شروط الحيازة :
- صيغة البيع عن طريق الإيجار موجهة لكل شخص : (1)
* لا يملك أي ملكية سكن و ليس في طور الحصول على أي ملكية سكن أو أي قطعة أرض .
* لا يكون قد تحصل على مساعدة مالية من طرف الدولة من أجل بناء أو شراء سكن .
* أن يكون دخل المستفيد يتراوح ما بين 15000 و 40000 دج شهريا أي لا يتجاوز 5 مرات الحد الأدنى للأجور .
* أن لا يتعدى سن المستفيد 65 سنة و ذلك انطلاقا من تاريخ دفع أول دفعة مالية للحيازة على سكن صيغة البيع عن طريق الإيجار .





(*)- الوكالة الوطنية لتحسين و تطويره Agence d'amélioration et du développement du logement
  AADL:أنشأت عام 1991 بموجب المرسوم التنفيذي رقم 91 – 148 لـ 12 ماي 1991 في شكل مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي اقتصادي تجاري تحت وصاية وزارة السكن و العمران .
- تتمثل مهام الوكالة فيما يلي :
        - التكفل بالبرنامج الوطني لصيغة البيع عن طريق الإيجار
        - ترقية و تطوير  سوق العقار
        - تأطير و تنشيط حركية أعمال :
                           - احتواء السكن غير الصحي
                           - تجديد ترميم النسيج العمراني القديم
                           - الترميم الحضري
                           - إنشاء مدن جديدة
- تحضير و تعميم أساليب البناء التجديدي من خلال برنامج عملها
- تحرير و نشر الإعلام بأوسع ما يمكن تجاه نشاطات الأسواق العقارية للمواطنين ، مؤسسات مالية ، سلطات عمومية ، محلات ، منتجو مواد البناء ، مكاتب الدراسات ، منشآت الإنجازات ، مسيرو عمارات ، جمعيات ...
(1)- Agence d'amélioration et du développement du logement AADL ,guide pratique du demandeur de logement dans le cadre de la location vente , 2003 , p2 .
1 – 3 – مميزاتها :
- من بين المميزات الأساسية لهذه الصيغة و التي عرفت باسم صيغة كل الآمال أنها : (1)
* ذات مدة قصيرة لإنجاز السكنات ( بين 18 إلى 24 شهر) .
* نوعية راقية من السكنات الجماعية .
* كل برنامج سكن بيع عن طريق الإيجار يتكون من 50 % سكنات من نوع ثلاث غرف (F3) و 50 % سكنات من نوع أربع غرف (F4) .
* مساحة كل سكن محددة ب 70 م2 بالنسبة للسكنات من نوع ثلاث غرف و 85 م2 بالنسبة للسكنات من نوع أربع غرف .
* حددت تكلفة السكن من نوع ثلاث غرف 140.000.000 دج و أربع غرف بـ 170.000.000 دج حيث حددت كلفة المتر المربع الواحد بـ 20.000 دج .
1- 4 – التعامل مع الطلب :
 - طالب السكن من نوع البيع عن طريق الإيجار عليه أن يتصل و بصفة فردية لإيداع ملفه و ذلك باستعمال وثيقة خاصة بوكالة تحسين و تطوير السكن AADL لدى دواوين الترقية و التسيير العقاري OPGI أو إلى مديرية العمران و الإنجاز DUC (*) أو إلى مديرية السكن و التجهيزات العمومية DLEP (**) ، ويتم التعامل مع هذا الطلب عبر المراحل التالية : (2)
- المرحلة التمهيدية
- حسب ترتيبات الأمر الوزاري رقم 10 بتاريخ 21 جويلية 2001 ، فإن الطلب يجب أن يتبع المسلك التالي :
* يصاغ الطلب على مطبوع موحد يوضع لدى الشبابيك المفتوحة لهذا الغرض .
* يكون الطلب موضوع معالجة من طرف لجنة ولائية مؤسسة لهذا الغرض بقرار وزاري
*- المرحلة الأولى
- المستفيدون المحددون من طرف اللجنة ، يعملون بقرارها بواسطة مصالح وكالة تحسين السكن و تطويره برسالة مسجلة تدعو لإجراء دفع 10% من المبلغ الإجمالي لسكنات ثلاثة أو أربع غرف


(1) WWW . AADL . DZ . COM .
(*)DUC : Direction d'urbanisme et de construction
(**)  DLEP : Direction de l'ogements et des équipements publiques
 (2)- وكالة تحسين السكن وتطويره ، مرجع سبق ذكره ، ص 14 ، ص15 .

(F4 ، F3 ) تحت عنوان اختيار سقفي للحصول على سكن ( المادة 9 من الأمر الوزاري رقم 10 بتاريخ 21 جويلية 2001 ) مدة صلاحية أمر الدفع محددة بشهر ، بداية من تاريخ استلام الرسالة .
* - المرحلة الثانية
- بعد ثلاثة أشهر بداية من تاريخ أمر الدفع ، يسحب المستفيد شهادة اكتتابه ، تشتمل هذه الأخيرة على تعيين مواصفات السكن ، المساحة و الولاية .
* - المرحلة الثالثة
- على إثر سحب شهادة الاكتتاب ، وبعد مهلة ثلاثة أشهر يجب على المستفيد الاتجاه إلى مصلحة تحسين السكن و تطويره لملء مطبوع مرتبط بتعيين السكن ، المطبوع الذي يحتوي على الخانات المتعلقة باختيار الموقع .
* - المرحلة الرابعة
- بعد ستة أشهر  من إيداع المطبوع الحامل لتعيين السكن ، يسحب المستفيد تعيين سكنه النهائي .
* - المرحلة الخامسة
- قبل تسليم مفاتيح السكن ، يجب أن يتم ترتيب تعاقد شراء بالكراء بين المستفيد ووكالة تحسين السكن و تطويره لدى مكتب دراسة توثيقه حسب نمط موحد موافق عليه بواسطة أمر وزير السكن و العمران ( المادة 11 و 17 من المرسوم التنفيذي رقم 01 – 105 بتاريخ 23 أفريل 2001 ، والمادة 10 من الأمر الوزاري رقم 10 بتاريخ 21 جويلية 2001 ) ، حيث يقوم المستفيد بدفع مساهمة أولية مقدرة بـ 25 % من مبلغ السكن سواء كان صنف ثلاث غرف أو صنف أربع غرف ، تدفع 10 % منها ( أي من 25 % ) عند إعلان العقد ، 5 % عند إعطاء المفاتيح،
 5 % عند بعد سنة من ذلك و 5 % عند إحالة ملكية سكن . أما 75 % الباقية و لكونها من مساعدات الدولة بواسطة الصندوق الوطني للسكن CNL ، وعليه يقوم المستفيد بدفعها بتقسيط جد مريح خلال 20 سنة كحد أقصى و ذلك على شكل دفعات شهرية .
* - المرحلة السادسة : إن تسليم المفاتيح إلى المستفيد يتم بعد 18 شهر ا بداية من انطلاق الأعمال
1 – 5 – برامجها
- لقد خصصت صيغة البيع بالإيجار لإنجاز 55000 سكن من خلال برنامجين كانطلاقة أولية لها ، عرف الأول ، عرف الأول ببرنامج 2004 أما الثاني فعرف ببرنامج 2002 .
*  برنامج 2001
- يقدر عدد السكنات المتوقعة لهذا البرنامج بـ 20000 سكن في 8 ولايات من التراب الوطني
( عنابة ، قسنطينة ، الجزائر ، البليدة ، تيبازة ، وهران )، وقد تم احتجاز عدة مواقع في كل منها مثلا تحصلت الجزائر على 11 موقع ، عنابة على 6 مواقع ، قسنطينة 4 مواقع …
- يأخذ هذا البرنامج في الحسبان احتياج المواطنين فيما يخص التجهيزات المرافقة للسكن ، و حدد تاريخ تسليم السكنات الأولى ببداية مارس 2003 .
- و قد أشرف على إنجاز هذه السكنات عدة شركات جزائرية كشركة كوسيدار ، ومن جنسيات مختلفة كشركات الإنجاز الصينية CSCEL ،و شركات الإنجاز المصرية ARAB Contractors  ، ومن كوبا CASA FORMA  ...
- و يمكن عرض برنامج 2001 بصورة أوضح من خلال الشكل المقابل :  






















- ما يمكن ملاحظته من الشكل السابق ، أن برنامج 2001 المتعلق بصيغة البيع عن طريق الإيجار ، لم يمس الكثير من ولايات الوطن ، ويبقى حجمه صغير مقارنة بالطلبات على السكن ، غير أنه أخذ بعين الاعتبار الولايات الأكثر تضررا من أزمة السكن كولاية الجزائر ، و قسنطينة ...، و هذا ما يدل على حرص الدولة على تبني سياسة سكنية جديدة للقضاء على أزمة السكن .
* - برنامج 2002
- أمام النجاح الذي أحرزه برنامج 2001 ، انطلق برنامج آخر أكثر أهمية يخص إنجاز 35000 سكن ، على مستوى 24 ولاية ، و ذلك ابتداءا من 25 سبتمبر 2002 ، ويعد هذا البرنامج بمثابة خطوة حاسمة ضمن المشاورة في السياسة الجديدة للسكن في الجزائر .
- إن أهمية هذه المرحلة تكمن في رفع التحدي المتمثل في احترام مهل الإنجاز المحددة بـ 18 شهرا و هكذا تتحقق واحدة من المهام النبيلة المحددة لوكالة تحسين السكن وتطويره ، و هي سقف لعائلة جزائرية في مرحلة قياسية .
- و قد أشرف كذلك على إنجاز السكنات شركات إنجاز محلية و أجنبية لكن بعدد أكبر نظرا لحجم البرنامج .
- يمكن عرض برنامج 2002 من خلال الشكل المقابل :











































- نلاحظ من هذا الشكل أن حجم برنامج 2002 أوسع من برنامج 2001 إذ أنه مس العديد من ولايات الوطن ( 24 ولاية ) ، وهذا ما هو إلا دليل على نجاح البرنامج الأول من جهة ، وثمرة الطلبات على السكن من جهة ثانية .
- كما لوحظ أن حجم السكنات المبرمجة من ولاية إلى أخرى يختلف و يعود السبب في ذلك إلى أخذ السلطات بعين الاعتبار معيار الطلب على السكن في كل ولاية محاولة في ذلك إرضاء الطلب المتزايد و القضاء على أزمة السكن بشكل يتماشى مع حجم المجتمع ، وليس هناك علاقة بين حجم السكنات و مساحة الولاية .
- و الجدير بالذكر أن كلا من برنامج 2001 و 2002 لا يدفع المستفيد أي معدل فائدة على ما قيمته 75 % من تكلفة الإنجاز المقدمة على شكل كراء لمدة 20 سنة بل تتحمل الدولة  كل التكاليف .
- البرامج المستقبلية Les programmes futures :
- كثيرا ما كان الرد على بعض طلبات الأشخاص لسكنات البيع عن طريق الإيجار بالحصول عليها في إطار البرامج المستقبلية ، هذه الأخيرة هي تلك البرامج التي لم تخصص لها بعد المواقع ، و لا الولايات المعنية بالإنجاز ، و الأكثر أهمية في ذلك هو أنها لم تخصص لها بعد القيمة المالية التمويلية اللازمة لها من قبل ميزانية الدولة .
- غير أنه و في إطار إجراءات قامت بها وزارة السكن ، وحتى تضمن إرضاء أكبر عدد من شريحة المجتمع الطالبة لهذا النوع من السكنات ، قامت بتوقيع عقد مع الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP في 12 سبتمبر 2002 من أجل تمويل عملية إنجاز 65000 سكن موجهين لصيغة البيع عن طريق الإيجار ( حيث 50 % منها سكنات من نوع ثلاث غرف F3، و 50 % سكنات من نوع 4 غرف F4 ) .
- كما أنه ، تم وضع شروط و كيفية الحيازة على هذه السكنات الممولة من طرف الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP ، و هي نفس الشروط الخاصة بالبرنامجين السابقين(2001 – 2002 ) ، إلا أن التغيير الوحيد يكمن في دفع معدل فائدة على ما قيمته 75 % من مبلغ السكن المدفوعة على مدار 20سنة ، ويقدر معدل فائدة بـ 1 % للسكنات من نوع ثلاث غرف ، و 2 % للسكنات من نوع أربع غرف ، ويرجع السبب في ذلك إلى طبيعة عمل البنوك ( أي الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP ) (1) .


(1)- Bulletin d'information de la CNEP , flash info , N° 8 , Octobre 2002 ,p2 .

- و على حسب ما قرر لعملية إنجاز البرامج المستقبلية في إطار صيغة البيع عن طريق الإيجار ، فلقد اتخذت إجراءات من طرف الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP من أجل إنجاز شريحة أولى تقدر بـ 10.107 سكن من أصل 65000 سكن المبرمج ، و هذا ابتداءا من جوان 2004 ، ويتم توزيعهم بعد 24 شهرا من تاريخ الإنجاز ، ولقد حددت المواقع 17 ولاية و هي : تيبازة ، بومرداس ، البليدة ، بويرة ، تيزي وزو ، وهران ، شلف ، مستغانم ، سكيكدة ، تبسة ،ورقلة ، باتنة، و تيارت . (1)
2 – برنامج السكن التساهمي
- لقد عرفت السكنات التساهمية في هذه المرحلة ( 2001 – 2003 ) ، اتجاه آخر و ذلك من حيث إعادة النظر مرة أخرى في حجم الإعانة المالية المقدمة من طرف الصندوق الوطني للسكن
CNL ، و هذا بفضل التعليمة الوزارية لـ 15 نوفمبر 2000 المتعلقة بتعديل المرسوم رقم 94 – 308 المؤرخ في 14 أكتوبر 1994 و المحدد لكيفية تدخل الصندوق الوطني للسكن للدعم المالي للعائلات (*)
- و من هنا حددت هذه التعليمة شروط و ظروف و طرق منح الإعانة المالية لصالح المقاولين العقاريين لتحقيق برامج السكنات التساهمية ( المدعمة ) ، بالإضافة إلى إعادة النظر في قيمة الإعانة المقدمة حيث أصبحت على النحو التالي :
الفئة الدخل حجم الإعانة
1 الدخل ≤ 2.5 مرة الحد الأدنى للأجور 500000 دج
2 2.5 مرة الحد الأدنى للأجور≤  الدخل < 4 مرة الحد الأدنى للأجور 450000 دج
3 4 مرة الحد الأدنى للأجور≤  الدخل < 5 مرة الحد الأدنى للأجور 400000 دج

- و تكمن الفائدة من هذا التعديل في حجم الإعانة ( الذي ارتفع عما كان عليه ) ، إلى التكيف أكثر مع الوضع في تلبية حاجيات العائلات ذات الدخل المتوسط بواسطة التحسينات المدرجة مسبقا لتعطي دفع جديد لعرض السكنات .
- و بالإضافة إلى التعديل في حجم الإعانة ، تم تحديد حد أعلى لتكلفة السكن التساهمي و الذي لا يجب أن يتعدى 20.000.000 للسكن مهما كان عدد الغرف .


(1)- Journal l'actualité , N° 1974 , 23 septembre 2003 , p4
(* )- أنظر إلى الملحق رقم 3   .
3:  برنامج السكن الإجتماعي .
ـ لقد عرفت هذه المرحلة تحولات مسّت كذلك برنامج السكنات الإجتماعية ، هذه السكنات ذات الطابع الغير قابل للتنازل عن ملكيتها من قبل الدولة ، عرفت تغيير ابتداءاً من سنة  2003بصدور المرسوم  رقم 269 - 03 المؤرخ في  7 أوت   2003و المتعلق بشروط الحصول على ملكية عقارية تابعة للدولة أو لدواوين الترقية و التسيير العقاري القابلة للاستغلال قبل1 جانفي  2004، حيث ابتداءاً من هذا  التاريخ ، سمحت الدولة بالتنازل عن أملاكها و بالتالي أصبح السكن الإجتماعي قابل للبيع لفائدة المستفيد منه و ذلك وفق الشروط التالية :(  )
- يمكن للأشخاص الحائزين على ملكية سكن إجتماعي بصفة الكراء أن يتحصلوا على سكناهم بصفة الشراء من قبل الدولة آخذ بعين الاعتبار أقساط الكراء المدفوعة في تكلفة السكن الإجتماعي .
- يمكن للمستفيد من السكن الإجتماعي أن يدفع مبلغ السكن الإجتماعي دفعة وواحدة أو على شكل أقساط .
- إذا قام المستفيد من السكن الإجتماعي بدفع مبلغ السكن دفعة واحدة يتحصل على تخفيض                بقيمة  % 10 من مبلغ شراء المسكن .
- إذا قام المستفيد من السكن الإجتماعي بدفع مبلغ السكن على شكل أقساط فتمنح له مدة   20 سنة كأقصى حد لدفع المبلغ ، و يجب على المستفيد دفع قيمة أولية تقدر ب 5  % من المبلغ أما الباقي فيدفع زيادة عن الأقساط معدل فائدة سنوي يقدر ب 1 % .







4 – برنامج السكن الترقوي
- لم تعرف هذه البرامج ( أي برامج السكنات الترقوية ) تغييرا في هذه المرحلة ، حيث بقيت بنفس الشروط ، حتى من الجانب التشريعي لم تعنى السكنات الترقوية العقارية حتى تتدارك النقائص التي عانت منها هذه الأخيرة مما جعل نسب إنجاز هذه السكنات مقارنة بالأنماط السكنية الأخرى ضعيفة.
ثانيا :برنامج السكنات الريفية

- في إطار إنجاز برنامج بخصوص التنمية الريفية و من أجل تدعيم و إتمام المخطط الوطني للتنمية الفلاحية ، و التكفل الحقيقي و الفعال لأهم انشغالات سكان الريف ، وذلك في إطار ترقية الفضاءات الريفية قامت الدولة بإعادة النظر في سياستها السكنية لتنمية الريف الجزائري ، وهذا ابتداءا من سنة 2002 المحددة لكيفية إنجاز السكنات في إطار جهاز التنمية الريفية(1)
- و أهم ما جاءت به هذه التعليمة يمكن حصره فيما يلي :
* - يجب على الدولة في إطار تنمية الريف الجزائري أن تقوم بتحقيق الأهداف التالية :
        -  إعادة تنمية الفضاءات الفلاحية و الريفية
        - تثبيت سكان الريف
        - عودة السكان الذين فروا من المجمعات المعزولة أو المتضررة من جراء الظروف الأمنية
- إن تحقيق هذه الأهداف يتطلب ليس فقط تنشيط و تدعيم و توجيه مختلف برامج المخطط الوطني للتنمية الفلاحية بل و خاصة إنجاز مخطط عملي متعدد القطاعات الذي يرمي إلى تحسين الظروف المعيشية لسكان الريف .
* في إطار الدعم المالي لفائدة التنمية الريفية و بهدف خلق شروط استقرار سكان الريف و ضمان ديمومة النشاطات الفلاحية و الغابية و الرعوية ، فإنه تقرر إسناد مهمة هذا الدعم إلى الصندوق الوطني للسكن CNL ( بعدما كانت تدعم مباشرة من الخزينة العمومية ) و لقد تقرر طبقا للنصوص التنظيمية منح إعانة للسكن الريفي محددة كما يلي :
- من 400.000 دج إلى 500.000 دج ، حسب الدخل لبناء مسكن جديد .
- 250.000 دج لتهيئة أو توسيع مسكن موجود .
- توزع الإعانات المقررة في إطار هذا البرنامج حسب كل ولاية بموجب مقرر مشترك بين وزير السكن و العمران ووزير الداخلية و الجماعات المحلية ووزير الفلاحة و التنمية الريفية .

(1)- وزارة السكن ، تقرير حول حصيلة السكن الريفي للثلاثي الثالث لعام 2002 ، مرجع سبق ذكره ، ص5 .
* - يؤهل الدعم الخاص بالبناء الريفي ، الأشخاص الطبيعيون الذين ينخرطون في مختلف برامج المخطط الوطني للتنمية الفلاحية أو الذين يمارسون نشاط في الوسط الريفي ، حسب الشروط التالية :
- لم يستفيدوا بعد من تنازل عن سكن تابع للقطاع العمومي و لم يتحصلوا على إعانة الدولة المخصصة للسكن .
- لا يمتلكون أي بناية مخصصة للسكن ، عندما يتعلق الأمر بإعانة من أجل بناء مسكن جديد .
- يتوفرون على دخل شهري أقل من 5 مرات الحد الأدنى للأجور .
- يمتلك وعاء عقاري في الوسط الريفي عندما يتعلق الأمر بإعانة من أجل بناء مسكن جديد .
- يمتلك مسكن في الوسط الريفي عندما يتعلق الأمر بإعانة من أجل تهيئة أو توسيع مسكن .
و من هنا نلاحظ أن الدولة الجزائرية أخذت على عاتقها مشكل التنمية الريفية ، و حاولت بفضل هذه التعليمة أن تتدارك النقائص التي عرفها الريف الجزائري خاصة في مجال إنجاز السكنات  .

ثالثا : أهم إنجازات الفترة

- لقد عرفت هذه الفترة إنجازات هامة و انطلاقة في مشاريع سكنية خاصة بالنمط السكني الجديد و المتعلق بصيغة البيع عن طريق الإيجار .
- و يمكن عرض أهم البرامج السكنية الحضرية و الريفية من خلال الجدول الموالي :
الجدول رقم 25: برنامج السكنات المنجزة الحضرية و الريفية لفترة 2001 – 2002 .

البرامج السكنية



السنوات السكنــــــــــــات الحضـــــــــرية السكنات الريفية
السكنات الاجتماعية السكنات التساهمية السكنات الترقوية السكنات البيع عن طريق الإيجار
في طور الإنجاز المنجزة في طور الإنجاز المنجزة في طور الإنجاز المنجزة في طور الإنجاز المنجزة في طور الإنجاز المنجزة
2001 64355 48941 24680 17099 1610 5989 20000 0 26989 29933

2002 36984 54310 22774 19048 5199 8634 35000 0 10941 22283

 
   المصدر : وزارة السكن ، مجلة الصندوق الوطني للسكن CNL ، 2003 ، ص6 .
- نلاحظ من الجدول أعلاه ، أن نسبة السكنات الاجتماعية مقارنة بباقي الأنماط السكنية أخذت حصة الأسد ككل مرة ، و هذا دليل على مواصلة الدولة لدعم مثل هذه السكنات لفائدة الطبقات ذات الدخل الضعيف و التي لا تسمح لها مواردها بالحصول على ملكية سكن ، وبالموازاة نجد ارتفاع في نسبة السكنات التساهمية خاصة سنة 2002 ، ويرجع السبب في ذلك إلى رفع قيمة الإعانة المالية المقدمة في إطار الحصول على هذا النمط السكني و هذا ما يتماشى مع قدرة المواطن للحصول على سكن ، أما بالنسبة للسكنات الترقوية فسجلت أقل نسبة نظرا لانعدام الموارد التمويلية الخاصة بها و عدم تشجيع الدولة للترقية العقارية بالإضافة إلى طبيعة السكنات الترقوية كونها موجهة للطبقات الاجتماعية ذات الدخل المرتفع نظرا لارتفاع تكلفة هذه السكنات و عدم مقدرة حصول المستفيد على إعانة مالية من طرف الدولة .
- و أخيرا بالنسبة للسكنات الحضرية ، نلاحظ أن سكنات الصيغة الجديدة و المتمثلة في صيغة البيع عن طريق الإيجار ، أنها لم تسجل أي سكنات جاهزة و هذا خلال سنة 2001 و 2002 كون أن البرنامج حدد أول تسليم انطلاقا من مارس 2003 ، غير أنه على الرغم من أنه انطلق في إنجاز هذه السكنات كما برمج له ، إلا أنه واجهت وكالة تحسين السكن و تطويره " عدل " جملة من الصعوبات و المشاكل أعاقت مشاريعها و من بين هذه العراقيل نذكر : (1)
مواجهة الشركات الأجنبية التي أسندت لها مهمة إنجاز السكنات مشاكل مع الممثليات الدبلوماسية للجزائر في بغض العواصم مثل بكين من أجل الحصول على تأشيرات عمل و هو ما يؤثر بشكل سلبي على تقدم بعض المشاريع .
تعرض وكالة ترقية و تطوير السكن " عدل " إلى ما يعرف بـ " مافيا العقار " و التي تبدي مخاوف جدية من نجاح من نجاح هذه التجربة التي ستوفر 55 ألف سكن في سوق العقار مما يعني أن ذلك سيؤثر على المضاربة التي كانت سائدة في السابق في هذا القطاع الحساس .
- و بالإضافة إلى المشاكل السابقة الذكر ، هناك مشكل آخر أعاق مشاريع صيغة البيع عن طريق الإيجار و المتمثل في : (2)
مواجهة الشركات الصينية المشرفة على إنجاز المشاريع السكنية لصيغة البيع عن طريق الإيجار مشكل نقص اليد العاملة الصينية المتخصصة مما جعلها تطلب في أقرب الآجال يد عاملة جزائرية مؤهلة للقيام بأشغال إنجاز السكنات ، ويعود سبب هذا المشكل إلى منع السلطات الجزائرية ما يقارب 400 عامل صيني على الالتحاق بالجزائر و هذا في إطار سياسة الوقاية التي تبنتها نتيجة خوفها من تفشي المرض القاتل و المعدي << سارس >> إلى أرض الوطن .
(1) جريدة الوطن ، العدد 3509 ، 26 جوان 2002 ، ص5 .
(2)- Journal l'actualité  , N° 547 , 6 mai 2003 , p4 .
و مع هذه العراقيل إلى جانب مشاكل أخرى لم نذكرها ، لم يتم الانتهاء من مشاريع صيغة البيع عن طريق الإيجار كما برمج له ، و لم تسلم أي سكنات في شهر مارس 2003 .
غير أنه يرتقب تقديم ما يقارب 10.000 شقة قبل نهاية شهر ديسمبر 2003 و تشمل مواقع درارية بنسبة 100 % و جزء من موقع السبالة بالعاشور إلى جانب جسر قسنطينة و باب الزوار 2 و جزء من باب الزوار 1 التي تشرف عليها شركات صينية و حي الموز بالمحمدية التي تشرف عليها شركة كوسيدار إضافة إلى جزء من موقع أولاد فايت الذي تشرف على إنجازه مؤسسة مصرية ، أما الجزء الثاني فيسلم في أفريل 2004 و تستمر عمليات التسليم خلال جانفي ثم فيفري و مارس على أن يتم الانتهاء من تسليم كل سكنات " عدل " لبرنامج 2001
في أفريل 2004 .
فضلا عن ذلك فإن مواقع من برنامج 2002 جاهزة و أخرى تعرف نسبة تطور كبيرة مثل مواقع توقرت و حاسي مسعود (1)
أما عن برنامج السكن الريفي فنلاحظ أنه إذا ما قارنا بين نسبة الإنجاز في سنة 2001 مع سنة 2002 ، لوجدنا أنها ارتفعت ، حيث يرجع السبب في ذلك إلى رفع قيمة الدعم المالي لمثل هذه السكنات و تدخل الصندوق الوطني للسكن للسهر على هذه العملية و هذا من أجل تنمية الريف الجزائري .  











(1) جريدة الخبر ، العدد 3888 ، 20 سبتمبر 2003، ص 5 .




المبحث 2 : الوضعية الحالية و الآفاق المستقبلية لقطاع السكن في الجزائر .

  ـ على الرغم من التحولات و الإجراءات التي عرفها قطاع السكن و التي سبق الإلمام بها خلال فترة ما بعد الإصلاحات ، إلا أن الواقع حال دون وصول السياسة السكنية في كل مرحلة إلى أهدافها المسطرة ، فمشكل السكن مازال الهاجس الذي لطالما عان و مازال يعاني منه المواطن الجزائري و لم يتخط عقبته . و من هذا المنطلق حاولنا أن نشخص الوضعية الحالية لقطاع السكن في الجزائر معرجين على أهم الأسباب التي وقفت كعائق أمام   مسار السياسة السكنية و طرح بعض الاقتراحات و الحلول لتخطي ثقل هذه الأزمة .

المطلب 1  :  مشكل السكن مازال قائماً .

 ـ إن مشكلة السكن التي يعاني منها تقريباً معظم الجزائريين مما جعلت الكثير منهم يملكون سكنات أقل ما يقال عتها أنها بيوت مزرية لم تكن مصادفة ، فجذورها تمتد إلى عهد الاستعمار فمع زيادة النمو الديمغرافي ، أدى إلى زيادة الاحتياجات في مجال السكن مما جعل الهوة بين الطلب على السكنات و عرضها يتسع سلبا خاصة مع بداية السبعينات إلى يومنا هذا ،و هذا رغم المحاولات التي أقدمت عليها السلطات و ذلك من خلال تبني سياسات سكنية جديدة للحد من هذه الأزمة ، غير أن مشكل السكن لا يزال قائما إلى يومنا  ، وتتخذ هذه مشكلة في الجزائر عدة مظاهر نذكر من بينها :
أولاً : المساكن القديمة و المفتقرة إلى الصيانة .

ـ من أهم المشاكل التي يعاني منها قطاع السكن في الجزائر ، وجود نسبة كبيرة من المساكن القديمة و الآيلة للسقوط و هو ما ينبغي اتخاذها بعين الاعتبار عند تقدير الطلب على السكن .
ـ و إذ اعتبرنا أن العمر الإنتاجي للسكن يقدر ب 75سنة ، فإن البنايات القديمة التي أنجزت قبل 1962 أصبح من الضروري استبدالها بأخرى حديثة ، و تحديدنا لنسبة المساكن القديمة من شأنه أن يكون عاملا مساعدا في تحديد عدد الوحدات السكنية التي ينبغي بنائها في المستقبل .
ـ و تبرز مشكلة المساكن القديمة في الجزائر في كل المدن العريقة خاصة بعض السكنات التي تؤول جذورها إلى عهد الأتراك كحي القصبة في الجزائر العاصمة و معظم الأحياء العريقة في الجسور المعلقة  " قسنطينة " و غيرها .
ـ إلا أننا و في الكثير من الأحيان ما نلاحظ مباني ليست قديمة إلاّ أنها بدأت تتآكل بسرعة شديدة لعدم متابعة    جيدة من قبل الهيئة المختصة للمراقبة من جهة و قلة الصيانة الدورية للمحافظة على العمر الإنتاجي لهذه العمارات.
ثانياً :  ارتفاع درجة التزاحم أو الاكتظاظ .

ـ من مظاهر مشكلة السكن في الجزائر هو التزاحم في الوحدات السكنية ، حيث نجد في كثير من الأحيان ، أن  المسكن  الواحد تتواجد فيه عائلتان أو أكثر في الغالب .
ـ و لعل ما زاد من حدّة هذا المشكل ، هو التزايد المستمر في عدد السكنات بوتيرة أكبر من تطور الحظيرة السكنية . و هذا ما يوضحه الجدول التالي :













الجدول رقم  27    :  تطور عدد السكان مقارنة بتطور الحظيرة السكنية
                                للفترة    :  2002-1990
السنوات عدد السكان مجموع الحظيرة السكنية معدل شغل السكنات TOL
1990 25.321.000 3.283.000 7.71
1991 25.393.000 3.345.000 7.59
1992 26.172.000 3.437.000 7.61
1993 27.172.000 3.517.000 7.72
1994 27.756.000 3.588.000 7.73
1995 28.353.000 3.640.514 7.78
1996 28.962.000 3.662.983 7.90
1997 29.585.000 3.685.849 8.02
1998 30.221.000 3.773.278 8.20
1999 30.813.000 3.858.277 7.98
2000 31.515.000 3.953.856 77.9

2001 32.112.000 4.025.885 7.97

2002 32.731.000 4.107.877 8.13

المصدر :عبد القادر بلطاس ، مرجع سبق ذكره ، ص 53 .

نلاحظ من الجدول أعلاه ، أنه بالموازنة مع تطور عدد السكان عبر السنوات ، عرفت الحظيرة السكنية تطوراً كذلك ، غير أن مجال المقارنة لا يكون واضحاً إلا بحساب  معدل شغل السكنات ( و هو حاصل قسمة عدد السكان  على الحظيرة السكنية لكل سنة ) ، و الملاحظ أن هذا المعدل عرف ارتفاع مستمر طيلة سنوات  ( ما بين 1990 إلى غاية 2002 ) ، و لم يقل عن 7 أشخاص  في المسكن الواحد ، ليرتفع  في بعض الأحيان إلى8  أشخاص في المسكن  الواحد مثلما عرفت سنة 1997  و 1998  ، وهو ما يعبر عن ارتفاع درجة التزاحم    و الاكتظاظ في المساكن ، و دليل على اشتداد أزمة السكن في هذه السنوات ، و حتى السنوات الأخرى أين  كان المعدل يقدر ب 7 ، فهو غير محبب لأن المعدل المقبول به دوليا يقدر ب 6  أشخاص في المسكن  الواحد ، و لعل السبب في ذلك يعود في واقع الأمر ، إلى قلة المساكن بالنسبة للطلب عليها من جهة ، و تفاقم الأوضاع الاقتصادية  مما أدى إلى انخفاض القدرة الشرائية للفرد من جهة أخرى ، فأصبح هذا الأخير لا يفكر في المسكن البسيط الذي يرتقبه بل في الطريقة التي تسمح له بتصرف دخله مقابل اقتناء جميع الحاجات الضرورية للمعيشة ، لمثل هذه الأسباب ، فإن درجة التزاحم ما فتئت تتعدد من سنة إلى أخرى ، و هذا ما يمكن  ملاحظته (رؤيته ) من خلال الشكل الموالي :
الشكل رقم 9      :  تطور عدد السكان مقارنة بتطور الحظيرة السكنية
للفترة الممتدة من                                  2002 – 1990
 المصدر : شكل معد بناءا على معطيات الجدول رقم 27

ـ إن ما يمكن ملاحظته من هذه المنحنيات هو تطور عدد السكان بوثيرة أسرع مقارنة بتطور الحظيرة  السكنية ، و هذا ما جعل شغل السكن يعرف ارتفاع بدوره و هو ما يفسر عدم عجز السلطات عن توفير  المسكن المناسب للمواطن .
ـ و الجدير بالذكر ، أن معيار تقييم درجة التزاحم و الاكتظاظ لا يكون على أساس معدل شغل السكن فحسب بل يجب النظر كذلك في مساحة السكن الواحد ، حيث حددت المنظمة العالمية للصحة أن يكون متوسط نصيب الفرد من الرقعة السكنية يتراوح ما بين 8  م² إلى  10 م²  ، و من هنا يجب أخذه بعين الاعتبار لتحليل الوضعية السكنية للمواطن .
ـ و لعل من بين الأسباب التي جعلت تفاقم أزمة السكن في الجزائر ، و ارتفاع درجة التزاحم و الاكتظاظ للوحدات السكنية ،هو وجود عدد كبير من السكنات الشاغرة أو بعبارة أخرى المغلقة التي لم تستغل بتاتا لعدة اعتبارات ، فعلى سبيل المثال ، قدرت حسب تعداد سنة 1998 بأكثر من  10000000 مسكن ، لما تم التقييم الأولي لحصيلة الاستفادة من السكنات في الجزائر على النحو التالي : (1)
ـ 6 ملايين من الجزائريين : في وضعية جيدة و لديهم مستويات معيشية جيدة و معدل شغل السكن لديهم يقدر ب 4 أشخاص في المسكن الواحد .
ـ 14 مليون شخص يعيشون بمعدل شغل سكن محصور بين 7 و 10 أشخاص في المسكن الواحد .
ـ 10 ملايين شخص يعيشون بمعدل شغل سكن أكبر من 12 شخص في المسكن الواحد و من هنا  تظهر حلياً الوضعية السيئة للسكان في الجزائر و التي تتعقد من السيئ إلى الأسوأ .
ثالثاً :  نقص رفاهية السكنات و تزايد الأحياء و البيوت القصديرية .

ـ حتى الآن ، لا يوجد تصنيف واضح يحدد مواصفات للمساكن حتى تتميز بمستويات معيشية مقبولة و أخرى غير مقبولة ، و من  هذا المنطلق نجد أن هذه المواصفات تتفاوت من دولة لأخرى بل وقد تختلف داخل الدولة الواحدة ومن منطقة لأخرى بل و في بعض الأحياء  في المكان الواحد و من مسكن  لآخر .
ـ و بصفة عامة ، فالمساكن ذات المستويات الدنيا لمتطلبات الحياة ؛ هي التي تنعدم فيها أبسط متطلبات السكن الصحي و هي عادة ما تتمثل في البيوت القصديرية أو المزرية و التي تتألف من الصفيح لتتخذ في البداية صفة المسكن المؤقت ثم تنتقل إلى صفة المسكن الرسمي .
ـ إن مثل هذه الأكواخ و الأحياء القصديرية غالبا ما يسكنها ذوي الدخول المنخفضة ، حيث تشتمل على مباني لا يتوفر فبها أي مرفق مثل مصدر المياه النقية و لا يوجد لها متسع لدورة المياه و ربما قد يتمكن سكانها من الحصول بشكل غير قانوني على الكهرباء من مصادرها المختلفة .
ـ إن مثل هذه الظاهرة  – أي ظاهرة البيوت القصديرية – لم تكن بشكل منفرد بل عرفت توسعاً و شملت العديد من المدن الجزائرية حتى شكلت في بعض الأحيان مجمعات سكنية ، ممّا نجم عنه في غالب الأحيان اختلال على مستوى المساحات الحضرية .
ـ فعلى الصعيد التنظيمي ، تتميز هذه الأوضاع بسوق عقارية غير شفافة تشجع في آن واحد انتشار البناء الغير شرعي و انتشار المضاربة العقارية و استعمال غير عقلاني للعقارات الصالحة للعمران . و فيما يخص العمران ، أدت هذه الإختلالات إلى تشييد مساكن في مواقع غير صالحة للبناء و بدون رخصة و لا تهيئة و مرافق جماعية .
ـ و من جهة أخرى ، ساهم المحيط المؤسساتي و التشريعي و القانون في غالب الأحيان في إبقاء هذه الفوضى العمرانية بل تفاقمها . و بالفعل ، بمقتضى القانون البلدي ، كلفت الجماعات المحلية بسلسلة من المهام  الأساسية في مجال العمران في حين أن أغلبيتها تعاني من نقص الإمكانيات المالية و البشرية المناسبة  للقيام بمثل هذه المهام .
ـ و على الرغم من المحاولات التي تقوم بها السلطات للقضاء على البيوت القصديرية إلاّ أنها تبقى ضعيفة  مقارنة بالحجم الهائل و الكبير لانتشارها ، فعلى سبيل المثال ؛ أشار الإحصاء العام للسكان  و السكن  لسنة 1998 على وجود  291000 سكن مؤقت ( فوضوي ) منها  170000 سكن تقع في المدن ، و قد تم القضاء على 5000 سكن مؤقت تقريبا في سنة  2000 ، مما يدل على عدم  تمكن السلطات من التحكم في هذه الظاهرة  بشكل لائق.(1)
ـ و فيما يلي عرض لتطور السكنات التقليدية و الفوضوية ( غير لائقة ) لفترة   1998 – 1990 .













الجدول رقم    28     :  تطور عدد السكنات التقليدية و المؤقتة .
                                 لفترة :    1998 – 1990
السنوات
البيان 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998
عدد السكنات التقليدية 2442000 2484000 2537000 2575000 2724328 2778550 2818367 2775496 2785108
عدد السكنات المؤقتة    (  غير اللائقة ) 211000 212000 214000 214000 203664 55990 242857 167503 155450
المجموع 3653000 2696000 2751000 2789000 2927992 2834540 3061224 2942999 2940558
المصدر :  عبد القادر بلطاس ، مرجع سبق ذكره . ص 53 .

ـ نلاحظ من معطيات الجدول السابق أنها تؤكد على أن ظاهرة انتشار البيوت القصديرية أو المزرية عرفت تطوراً على مدار فترة ( 1998 – 1990 ) و هذا إنما يدل على اشتداد حدّة أزمة السكن في الجزائر و بالتالي عدم مقدرة السلطات أن تلبي الطلبات على السكنات من قبل المواطنين .
رابعاً :  نقص عرض الوحدات السكنية مقارنة بالطلب عليها .

ـ على الرغم من الجهود التي قامت بها الدولة على مدار السنوات من أجل تنمية قطاع السكن خاصة في فترة ما بعد الإصلاحات ، حيث عمّدت على توفير أكبر عدد من السكنات بمختلف الأنماط الحضرية و الريفية لامتصاص الطلب المتزايد ، إلا أنه و بالمقابل ، مازال المجتمع الجزائري يتخبط في مشكلة أزمة السكن ، و مازال العديد من الطلبات على السكنات لم يتم تلبيتها و هذا ما أسفر في الأخير إلى تفاقم حدّة العجز من سنة لأخرى و الذي   يمكن ملاحظته من خلال معطيات الجدول التالي :
              الجدول رقم  29   :  تحليل العرض و الطلب على السكن  لفترة :     1998 – 1998
 الطلب غير      معطى (الحظيرة السكنية – عدد العائلات).العجز
- تفاقم حدة العجز.
الحظيرة السكنية
الطلب
.1 السكان
.2 عدد العائلات المجموع العرض
.1 السكن الإجتماعي.
.2 السكن الترقوي.
.. 3 السكن الذاتي .
.4 السكن التطوري السنوات
البيان
217597




--------- 3283000
25321000
3500597         91838
19427
19189
41172
--------
1990
260615




20 %      


 

3345000 25393000
3605615     70388
12397
6399
46062
-------- 1991
276783




6%



6%


3437000 26172000
3713783 68106
27490
10177
16701
--------- 1992
308197




11%



3517000 27172000
3825197 59308
10993
12997
26802
-------- 1993
351387




14 % 3588566 27756000
3939953 89190
20188
17397
33518
-------- 1994
417637




19 % 3640514
28353000
4058151 141139
57108
26271
34463
9850 1995
516913




24 % 3662983 28962000
4179896 163608
94350
15908
20000
20000 1996
619443




20 % 3685849 29585000
4305293 186475
110630
15959
30000
14925 1997
752320




21%

21 % 3682132 30221000
4434452 182756
112075
9299
30000
17463 1998
المصدر : عبد القادر بلطاس ، مرجع سبق ذكره ، ص 53  .

ـ نلاحظ من الجدول السابق أنه على الرغم من الجهود التي بذلتها الدولة على مدار السنوات الأخيرة و هذا      ابتداءاً من  1990 في توفير أكبر عدد من السكنات ( جانب العرض ) مما جعل الحظيرة السكنية تعرف بدورها ارتفاع مستمر من سنة لأخرى ، إلاّ أنه و بالموازنة مع جانب الطلب على السكنات من فبل العائلات نلاحظ وجود هوة بين الطلب و العرض ، و هذا ما يفسر تفاقم حدة العجز من سنة لأخرى .
ـ و عليه فعلى الرغم من التوسع العمراني الذي شهدته المدن و على الرغم من التعدد في الأنماط السكنية إلاّ أن الطلب على السكنات مازال يعرف عجزاً في تلبيته و هذا ما يمكن استنتاجه من خلال نسبة تفاقم حدة العجز التي عرفت ارتفاع منذ سنة 1991 إلى غاية 1998 إلاّ في بعض السنوات التي عرفت فيها انخفاض ملحوظ كسنة 1992 .
ـ و من هنا فإن السكن لم يعرف على مدار السنوات و لو حتى لسنة واحدة . و هذا إنما يدل على عدم إمكانية الدولة في التحكم أكثر في سياستها السكنية بما يلبي الطلب من جهة و يزيد من العرض من جهة أخرى .








المطلب 2 : ثقل الأزمة السكنية و أسباب تفاقمها :

ـ عرف قطاع السكن في العشرية المنصرمة مشاكل كبيرة زادت من الأزمة تعقيدًا و جعلت المواطن الجزائري يتخبط فيها ؛ فعلى الرغم من جهود الدولة خاصة بعد قيامها بإصلاحات على مختلف قطاعاتها منذ التسعينات، و بالأخص على قطاع السكن الذي عرف اتجاهات أخرى اختلفت عن سابقها في مرحلة المخططات التنموية ، وهذا
بظهور أنماط سكنية جديدة ، فتح المجال أمام الترقية العقارية ، دعم المواطن بإعانات مالية للحصول على ملكية سكن و غيرها ، إلاّ أن الوضع الذي مازال يعاني منه المجتمع و الذي شخصناه سابقاً من خلال ارتفاع درجة التزاحم  في البيوت ، تفشي ظاهرة البيوت القصديرية و المزرية ...، كل هذا يوحي إلى عدم إمكانية السلطات في تحديد سياسة سكنية تحقق لها نجاح لا نقول عنه مطلق و إنما يحد من سنة إلى أخرى من أزمة السكن  و يرضي طلبات الأفراد .
ـ و من هذا المنطلق فإن التساؤل حول حقيقة الإخفاق في هذا المجال تتطلب منا الوقوف أمام الأسباب    الحقيقية التي زادت من حدّة أزمة السكن و جعلت جهود السلطات لا تصل إلى الأهداف المسطرة و هذا ما سنحاول عرضه .
أولاً :  اختلال بنية قطاع البناء .

ـ إن الأوضاع الاقتصادية التي عرفتها البلاد منذ بداية التسعينات (تبني نظام اقتصاد السوق ) جعلت العديد من المؤسسات التي تنشط في قطاع البناء تعرف مسار آخر اختلف عن سابقه ، حيث أفرزت إعادة الهيكلة المؤسسات العمومية كثيرًا من التنظيمات ، فمن بين    500 مؤسسة تم هيكلتها ، لم تستند لأي دراسة مسبقة للمردودية و لا حتى في كثير من الأحيان لرأسمال معتبر ، و هو ما نتج عنه سوء تسيير نتيجة لتسرب العديد   من الإطارات العليا التي اكتسبت تجربة في هذا القطاع .
ـ كل هذا انعكس سلبا على مردوديته مما جعله يعرف ظاهرة انخفاض الإنتاجية على مدار السنوات   و نقص تموينه بمواد البناء لصالح إنجاز السكنات الذي يعرف بدوره تراجعًا و هذا ما عكسته الحصيلة الرقمية للسداسي الأول لسنة 2002 حيث أظهرت غياب تحسن في مستوى انطلاق عملية إنجاز المساكن بنسبة %4.68 -  و انخفاض حجم التسليم  ب13.15 %. (1)
ثانيا :  عدم وجود مراقبة فعلية على عملية إنجاز السكنات

ـ لقد كشفت الكارثة الطبيعية التي تعرضت إليها الجزائر إثر زلزال عين تيموشنت و زلزال بومرداس على وجود عيوب خطيرة على مستوى بعض البناءان خاصة تلك التي بنيت في إطار التعاونيات العقارية حيث عرف معظمها انهيار و كلف ذلك العديد من أرواح المواطنين ، و هذا ما يؤكد على عدم وجود مراقبة ميدانية مما جعل العديد من المشاريع السكنية تنطلق بدون أي مصادقة أو رأي من المصالح المعنية .
ـ و يبدو أن هذه النقائص التي اكتشفت في حينها لا تقتصر على منطقة عين تيموشنت أو بومرداس ، بل هناك نقائص مشابهة في معظم المناطق خاصة ضمن السكنات التابعة للبناء الذاتي كما نلاحظ نفس النقائص في مراقبة مخططات العمران حيث تشيد أحياء كاملة مع عدم احترام قواعد التعمير الأساسية مما يشوه الجوانب الوظيفية و الجوانب المرتبطة بمحيط المعيشة .
ـ إن مسألة المراقبة التقنية و العمرانية تطرح إجمالاً بحدّة كبيرة ، وقد أصبح من الضروري و العاجل فرض مراقبة مستمرة و أكثر فعالية ، خاصة و أن هذه الظاهرة تزيد من حدّة أزمة السكن ، فهي من جهة جعلت العديد من المواطنين بعد تهدم منازلهم يلجؤون إلى الخيم كمؤوى مؤقت لهم و من جهة أخرى جعلت السلطات تحمل على عاتقها مشكل توفير سكنات إجتماعية لإيواء العدد الهائل منهم .(1)
  ثالثا :  نقص الموارد المالية .

ـ إن إنجاز السكنات في الآجال و بالأعداد و الحصص المقدرة في جميع البرامج كان دائماً يصطدم بنقص في  الموارد المالية المخصصة للبناء سواء تعلق الأمر بمقاول خاص أو عمومي أو في إطار البناء الذاتي .
ـ فعلى سبيل المثال ، نجد أن تمويل السكنات الاجتماعية يتطلب قروضا كبيرة بسبب الطلب الاجتماعي المرتفع                 هذا بالرغم  من تطبيق صيغة جديدة للتمويل منذ سنة 1998 : %50 تمويل الميزانية ، %40 تمويل بنكي ، %10 تمويل المستفيد ، غير انه لم يتم التطبيق الفعلي لهذا النمط من التمويل في العديد من الحالات بسبب عدم القدرة على التسديد من طرف المستفيدين ( 2)  ، و حتى السكنات الترقوية اصطدمت بنفس المشكل ، حيث أنه في كثير من الأحيان جعل الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط يتخذ إجراءات بإلغاء تمويل هذه البرامج نظراً لضعف
موارده أو لعدم ملاءمة شروط القرض المقدمة لفائدة المستفيد .
رابعاً :نقص الأراضي المخصصة للبناء .

ـ كثيراً ما نسجل تعطل في إنجاز البرامج السكنية نتيجة نقص في المساحات المخصصة للبناء ، خاصة في المدن أين يكون الطلب متزايد ، و يشكل ضعف تغطية مسح الأراضي أحد الأسباب الرئيسية لهذه الوضعية ، على الرغم من إقدام وزارة السكن بالاشتراك مع الوكالة الوطنية لمسح الأراضي في عملية وطنية للتغطية الجوية و أعدت برنامجاً أولياً عملياً لمسح الأراضي الحضرية .
ـ ونلاحظ أن هذا المشكل يصادف بالخصوص إنجاز السكنات الاجتماعية و السكنات الريفية حيث تقوم بعض البلديات بتعين بعض المستفيدين الذين لا يملكون قطع أرضية توجه لتشيد المساكن الريفية المبرمجة ، والبعض الآخر يعاني من حالات الملكية الشائعة ، ينتج عن ذلك عدم حصولهم على رخصة البناء لمباشرة الأشغال .(1)
خامسا :  ارتفاع الاعتمادات المالية يقابله عجز في الإنجاز .

ـ على الرغم من المشاكل التمويلية التي عرفها مختلف البرامج السكنية في إطار إنجاز السكنات ، إلاّ أن الدولة عمدت بمختلف وسائلها على تحاشي هذا المشكل ، و هذا بدعمها لقطاع السكن بقروض مالية متفاوتة القيم على مختلف السنوات و هذا من أجل الحد من أزمة السكن و تلبية حاجيات المواطنين منه .
ـ فعلى سبيل المثال ، فإن دعم السكن من طرف الدولة تطلب حشد قروضا مالية قدرها  430.5 مليون دينار في المعدل خلال سنوات السبعينات ،  و  12894مليون دينار خلال سنوات الثمانينات ، و 73085 مليون دينار خلال السنوات 2000 -2002   .






ـ و لإعطاء صورة أوضح أدرجنا الجدول الموالي :
       الجدول رقم  30    :  تطور التحويلات الاجتماعية للدولة :
            الإعانات المخصصة للسكن خلال الفترة ما بين  1964 و 2002 :
                          (المعدل لكل 10سنوات )
                                                                                           الوحدة : مليون دج
المعدل خلال
الستينات المعدل خلال
السبعينات المعدل خلال
الثمانينات المعدل خلال
التسعينات المعدل خلال الفترة
2002-2000
 السكن الريفي 0.03 0.00 0.00 9331.25 17633.33
 السكن الحضري 13.25 430.50 1289.40 13500.00 55451.67
المصدر : المجلس الوطني الاقتصادي و الاجتماعي CNES ، تقرير حول الظرف الاقتصادي و الاجتماعي للسداسي الأول من سنة 2002 ، دورة 21 ، ديسمبر 2002  ، ص 41  .

ـ نلاحظ من الجدول السابق أن حجم الإعانات المالية المخصصة لقطاع السكن ارتفع خلال كل عشرية من        الزمن  ، فبالنسبة بين عملية إنجاز السكن الريفي ، نلاحظ أن هذا الدعم لم يخصص إلا ابتداءًا  من سنوات التسعينات ، و يرجع السبب في ذلك إلى تغيير الدولة الجزائرية لسياستها السكنية في مجال إنجاز  السكنات  الريفية ، حيث أصبحت الدولة إبتداءاً من التسعينات بتخصيص دعم مالي لفائدة المواطن الريفي وما عليه إلاّ أن يتم عملية إنجاز سكنه بنفسه ، أما بالنسبة للسكن الحضري ، فنلاحظ أنه عرف بدوره ارتفاع في قيمة الدعم المالي خلال كل عشرية ، خاصة بعد مرحلة الإصلاحات (عشرية التسعينات) و ما بعدها و يرجع سبب ذلك إلى النوع  في الأنماط السكنية الحضرية .
ــ وبصفة عامة نلاحظ أن خلال الفترة الممتدة ما بين 1992 و 2000 ، بذلت الدولة مجهودات أكبر في قطاع السكن ، حيث تضاعفت قيمة الإعانات المخصصة للصندوق الوطني للسكن ثلاث مرات و نصف ، إذ انتقلت من 500 مليون دينار إلى  18500مليون دينار.و قد بلغت هذه القيمة 19400 مليون دينار سنة  2001 .


ـ و فيما يلي عرض لقيمة الإعانات المالية المخصصة للسكن لكل سنة و هذا لفترة 1992 إلى 2001 .
الجدول رقم  31  :  تطور الإعانات التحويلات الإجتماعية و التدخلات الإقتصادية للدولة :
                      المخصصة للسكن خلال الفترة ما بين  1992     .   2001  -

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 قانون المالية لسنة 2000   قانون المالية التكميلي لسنة2001
السكن    الحضري 500 700 1500 5450 14500 1600 20000 16000 18500 19400
السكن           الريفي
398 3721 5060 3242 6643 7217 37800 43919 52068 50412
المصدر : المجلس الوطني  الاقتصادي و الاجتماعي ، تقرير حول الظرف الإقتصادي و الإجتماعي ،السداسي الأول من 2001 ، مرجع سبق ذكره ، ص42  .

ـ انطلاقاً من معطيات الجدول السابق ، و الذي بينت لنا بالتفصيل قيمة الإعانات المالية المخصصة لقطاع السكن لعشرية التسعينات و بداية العشرية الجديدة من سنة 2000  .
ـ و ما يمكن ملاحظته أو استنتاجه أن قيمة الإعانات المخصصة للسكن سواء كان سكن ريفي أو سكن حضري عرفت ارتفاع على مدار السنوات . فبالنسبة للسكن الحضري ، نلاحظ أن هذا الارتفاع في قيمة الدعم يرجع في الأساس إلى النصوص القانونية التي أعادت النظر في قيمة الإعانات المالية و التي سبق الإشارة إليها سابقاً والمتعلقة بدعم السكن التطوري أوالتساهمي ، بالإضافة إلى تدعيم عملية إنجاز السكن الإجتماعي المخصص للطبقات ذات الدخل الضعيف ، أما بالنسبة للسكن الريفي ، فلقد عرف بدوره ارتفاع فيما يخص قيمة الإعانة المخصصة له . و يرجع السبب في ذلك إلى السياسة السكنية الجديدة التي تبنتها الدولة فيما يخص عملية إنجاز السكنات الريفية باعتمادها لأسلوب البناء الذاتي و تقديم دعم للمواطن الريفي ، كما أعادت النظر في قيمة الإعانة المالية بما يتماشى مع القدرة الشرائية للمواطن .
ـ و على الرغم من الارتفاع المستمر في قيمة الدعم المالي لعملية إنجاز السكنات إلاّ أنه و بالموازنة تبقى حصة السكنات المنجزة مقارنة بهذا الدعم ضعيفة ، و هو ما يبرر عدم حرص الدولة الوصول إلى أهدافها بصفة نهائية فتتحمل تكاليف تثقل كاهل خزينتها ، و لعّل ما جعل هذا المشكل يطرح نفسه يعود إلى تعطل بعض المشاريع السكنية عن إتمام عملية إنجازها أو إلى بعض التلاعبات التي تجعل لهذه الإعانات مسار آخر غير الذي حددت له .
و على سبيل المثال ، نجد أنه في مجال إنجاز السكنات الريفية ، تطرح بعض الولايات مشكل المستفيدين الذين يأخذون الجزء الأول من الإعانات الممنوحة لهم و لا يعودون إلى أخذ باقي الأجزاء الأخرى ، بسبب عدم قدرتهم على تبرير الاتجاه الذي صرف من أجله المبلغ الذي دفع لهم ، أو بسبب تغير مكان الإقامة لظروف أمنية .(1)
سادسا :  عدم تماشي القدرة الشرائية للمواطن مع تكلفة شراء سكن .

ـ لعّل من بين الأسباب التي زادت من حدّة أزمة السكن ، هو عدم مراعاة الدولة لتكلفة السكنات بما يتماشى مع قدرة المواطن ، فبغض النظر عن السكن الإجتماعي الذي تخصصه الدولة إلى المواطنين ذوي الدخل الضعيف أو المنعدم بدون أي مقابل أو بتكلفة رمزية ، غير أن نسبة توزيع هذه السكنات تبقى ضعيفة و بسبب التلاعبات الإدارية من جهة و ظاهرة الرشوة و المحسوبية ، إضافة إلى عجز الدولة عن تحقيق العرض الكافي نظراً لمشكل تمويل هذه السكنات و مشكل نقص الأراضي و غيرها من المشاكل من جهة أخرى . و هذا ما يبرز تزايد  ظاهرة الأحياء المزرية أو القصديرية و ارتفاع درجة التزاحم و الاكتظاظ في البيوت .
ـ  أمّا عن باقي الأنماط السكنية و بالذات الحضرية ، فنلاحظ أن هذه الأخيرة و على الرغم من جهود الدولة الرامية إلى تشجيعها من أجل امتصاص الطلب المتزايد على السكن و الحد من الأزمة الخانقة التي يعاني منها المواطنين إلا أنها بقيت بعيدة كل البعد على تحقيق الأهداف المسطرة .
ـ فإذا تفحصنا كل نمط سكني على حدى ، نجد أن الدولة الجزائرية لازالت تعاني من خلل في رسم سياستها السكنية بما يتماشى مع الطلب ، و للمزيد من الإيضاح سنحلل وضعية كل نمط سكني و نقارنه بقدرة المواطن على حيازته :
إذا رجعنا للسكن الحضري الترقوي فنلاحظ أنه على الرغم من إعادة نظر الدولة الجزائرية في مجال الترقية العقارية سنة 1993 عن طريق تشجيع إنجاز السكنات الترقوية ، إلاّ أن حصة هذه الأخيرة تبقى ضعيفة نظراً لارتفاع تكلفة هذه السكنات ، ففي غالب الأحيان تتعدى تكلفة السكن 200 000 دج و هذا ما لا يسمح للمستفيدين من الحصول على إعانة مالية من قبل الصندوق الوطني للسكن ، و من هنا تبقى السكنات الترقوية كحل لفئة من المجتمع ذات الدخل المرتفع مع العلم أن جل المواطنين الجزائريين من الطبقة الضعيفة أو المتوسطة .
السكن التساهمي ؛ الصيغة السكنية التي أعادت النظر الدولة فيها لعّدة مرات من حيث إعادة اعتبارها بما يتماشى مع متطلبات الأفراد ، و على الرغم من كونها صيغة سكنية حضرية تراعي قدرة المواطن نوعاً ما بسبب عدم ارتفاع تكلفة السكن التساهمي من جهة ، و حصول المستفيد على إعانة مالية من جهة أخرى ، بالإضافة إلى إمكانية الحصول على قرض عقاري من قبل البنوك للحيازة على هذا السكن ، غير أن التلاعبات الإدارية خاصة على مستوى البلديات المعنية بتحضير قوائم المستفيدين بالإضافة إلى انخفاض حصة هذا النمط السكني ، جعل مساهمته لحل أزمة السكن نسبية ، و جعل المواطن الجزائري لا يستطيع الحصول عليه على الرغم من التسهيلات التي وضعتها الدولة .

سكن صيغة البيع عن طريق الإيجار ، الصيغة السكنية التي أعطت الآمال للمواطن الجزائري حتى أنها سميت بصيغة كل الآمال ، الصيغة السكنية الحديثة التي علقت عليها الطموحات و اعتبرت كحل لأزمة السكن ولكن إذا تمعنّا في شروط حيازتها نجد أنها تخص المواطن الذي يتراوح دخله  بين 12000 دج  و 40000 دج،   وعلى المستفيد أن يدفع ما قيمته 25 %  من تكلفة السكن  أمّا 75 %  فتكون على شكل أقساط كراء على مدّة 20 سنة بدون فائدة ( إلاّ بالنسبة للبرامج المستقبلية ) ، و حتى الدولة و مراعاة منها على القدرة الشرائية للمواطن قررت أن نسبة 25  % تقدم على شكل أقساط ( سبق التعرض إليها بالتفصيل ) ، و لكن لحد الآن يتراء لنا أن هذه الصيغة محفزة غير أن ، إذا كنا أكثر واقعيين و أخذنا بعين الاعتبار المواطن الذي يتحصل على دخل بقيمة 12000 دج و إذا استطاع أن يدفع ما قيمته 25 % حتى و إن كانت التكلفة مرتفعة نوعاً ما ، هل يستطيع أن يدفع أقساط :كراء شهرية تتراوح بين 6000 دج إلى 8000 دج بالإضافة إلى تكاليف صيانة العمارات و المحيط و ما تبقى له من دخله أي حوالي  8000دج  هل يستطيع أن يلبي طلباته المعيشية خاصة مع ارتفاع الأسعار و انخفاض القدرة الشرائية من سنة لأخرى ؟ ، و عليه نلاحظ أن هذه الصيغة على الرغم من   كونها محفزة إلاّ أنها تبقى بعيدة المنال للأشخاص ذوي الطبقات الضعيفة و حتى المتوسطة .
أما بالنسبة للسكن الريفي فنلاحظ أنه على الرغم من تقديم الدولة لفائدة المستفيد دعما مالياً من أجل إنجاز سكنه بنفسه و على الرغم من إعادة النظر في قيمة هذا الدعم ، و ذلك بالرفع منه ، إلاّ أنه و بالموازنة نجد أن المستفيد يجد أن قيمة هذه الإعانة لا تكفي كمساعدة لإتمام إنجاز مسكن خاصة مع الارتفاع المستمر في أسعار مواد البناء و هذا ما خلق ظاهرة العديد من السكنات الريفية غير تامة الإنجاز .
ـ و في الأخير نشير أنه لا يمكن حصر الأسباب التي أدت إلى تفاقم أزمة السكن في الجزائر على ضوء ما ذكرناه ، بل هناك أسباب أخرى أعاقت مسار السياسة السكنية و نذكر منها : مشكل التلاعبات الإدارية في تحديد قوائم المستفيدين خاصة بالنسبة للسكنات الإجتماعية و التساهمية و حتى الريفية ، بالإضافة إلى أخذ سياسة توزيع السكنات بعد سياسي فكثيراً ما تقترن هذه العملية بحملة انتخابية دون مراعاة ظروف المواطن و وضعيته و غيرها من الأسباب الأخرى .

المطلب 3 :  الحلول المقترحة للحد من أزمة السكن .

ـ إن المشكلة التي يعرفها قطاع السكن في الجزائر تحتاج إلى سلسلة من الإجراءات و القوانين و القرارات ، و بعبارة أخرى إلى سياسات واضحة المعالم تأخذ جميع المشاكل برمتها و في مقدمتها مشكل السكن ، كونه أصبح هذا الأخير أكثر تعقيداً من حيث التداخل و التركيب و أصبح اللّجوء إلى الحلول السريعة و البسيطة غير مجد و ربما في بعض الأحيان يشكل ضرر لم  يكن متوقعاً نتيجة لعدة اعتبارات إقتصادية و إجتماعية و سياسية .
ـ إن الوضعية المزرية التي تعيشها البلاد جعلت من أبناء هذه الأغلبية ليس لديهم بعض الأمل في الحصول على سكن في حدود إمكانياتهم المالية و قدراتهم الإقتصادية ، مما جعل أغلبية أفراد المجتمع يلجؤون إلى الهجرة الدائمة  أو المؤقتة هروباً من هذا الوضع المجحف من جهة ، و لتحسين قدراتهم المالية من جهة أخرى .
ـ أما الشريحة الباقية و التي لم يسعفها الحظ ، فكثيراً ما تجد سبيلاً إلى الانحراف  بأنواعه المختلفة كوسيلة للهروب أو الحصول على سكن من خلال سبل غير سوية بينما ظلت الأغلبية الكبيرة تنتظر حلاً بطريقة أو بأخرى .
ـ و عليه ، و على الرغم من المجهودات التي اتبعتها الدولة و التي التمسناها من خلال تتبعنا لمسار السياسة السكنية في الجزائر ، نجد أن مشكل تلبية هذا الطلب ، لا يزال قائماً نظراً لأسباب كثيرة و متعددة سبق الإشارة إليها ، و عليه ، اقترحنا بعض الحلول التي نراها مناسبة من أجل الحد من أزمة السكن و بالتالي جعل مسار السياسة السكنية المتبناة من طرف الدولة يصل إلى الأهداف المسطرة  و يلبي طلبات المواطنين خاصة المواطن البسيط ، و من جملة هذه الاقتراحات نجد :
أولا  التقليل من السكنات الفوضوية و القصديرية .

ـ  إن تفشي ظاهرة السكنات الفوضوية و القصديرية بصورة رهيبة و مخيفة خاصة على ضفافي المدن و التجمعات السكنية الكبيرة ، تتطلب منا دراسة مشاكل الفئات الاجتماعية التي اضطرتها ظروفها لأن تعيش في  مثل هذه السكنات التي أنشئت على عجل لأنها كانت أصلاً مؤقتة و مع الزمن لم يكن من سبيل إلى تغييرها .
ـ إن الأرقام التي وردت في مختلف الإحصائيات و الدالة على حجم هذه السكنات (سبق الإشارة إليها ) ، تعطي دلالة واضحة على الرغم من المحاولات التي قامت بها السلطات للقضاء عليها .
ـ و من هنا ، و من أجل الحد من هذه الظاهرة ، و جدنا ضرورة تفكير السلطات المعنية بل و حتى قيامها بتخطيط مسبق للقضاء على هذا النوع من السكنات لما لها من آثار سلبية على المجتمع بالدرجة الأولى و على نظارة المحيط بالدرجة الثانية ، و هذا ما يتطلب حصر هذه السكنات أولاً مع وضع تدابير و قوانين صارمة تمنع انتشارها ، ثم توفير الموارد المالية و المادية اللازمة لتعويضها بسكنات بسيطة و لائقة تتماشى مع المعطيات  المطلوب توفرها ، باعتبار أن مختلف دساتير الدول في العالم تقر بمبدأ توفر المسكن الصحي لكل مواطن وفق  المعايير المطلوبة بالإضافة أن يكون ذلك نظير إيجار اسمي يحدد كنسبة من دخل المستفيد بما يتماشى مع قدرته الشرائية ، و بالتالي  لا تجد الدولة نفسها تدور أمام حلقة مفرغة و هي حلقة القضاء على البيوت القصديرية  من جهة و معاودة بناء  هذه السكنات من جهة أخرى ، ومن هنا ستحد  هذه الظاهرة الخطيرة لما لها من آثار سلبية متعددة الجوانب
ثانيا :  فرض الضرائب التصاعدية على أساس الملكية العقارية .

ـ إن طريقة تمويل قطاع السكن عن طريق فرض الضرائب التصاعدية على أساس الملكية العقارية تعتبر من الأهمية لما لها من فعالية على التحكم ولو بطريقة غير مباشرة في أزمة السكن ، فزيادة عن فعاليتها في جانب تحصيل مبلغ الضرائب و تخصيصه كمصدر تمويلي لإنجاز السكنات ، فإنها تعتبر كوسيلة فعالة لإعادة التوازنات المختلفة التي نتجت عن تمليك العديد من الأفراد للمساكن الفاخرة و الشاغرة في بعض الحالات ، و ذلك في مناطق مختلفة من الوطن لعدّة اعتبارات سياسية و اقتصادية و في غياب حصر شامل لطبيعة و نوعية هذه الممتلكات العقارية ، خاصة و أن خزينة الدولة تشكوا من تمويل دائم و منسجم يقف كحاجز أمام متطلبات التنمية الشاملة من جهة ، و أمام الحفاظ على الحظيرة السكنية المتواجدة من حيث الصيانة الدورية من جهة أخرى .
ـ و من هنا كان التفكير في الضرائب على أنواع السكنات المختلفة و على أساس عدد ملكيتها المكتسبة من قبل الفرد ، وسيلة من أجل الحد من الفروقات الاجتماعية أو الطبقية ، فقلما عاشت الجزائر ظاهرة الآلاف من المواطنين يعيشون أزمة سكن خانقة أعاقت مسار حياتهم بينما الأخيرين فيتمتعون بعدّة مساكن على حسابهم ، ومن هنا فإذا استغلت حصيلة الضرائب كمصدر تمويلي لإنجاز سكنات اجتماعية أو قدمت في إطار إعانات من قبل الصندوق الوطني للسكن لساهمت في إنجاز السكنات المدعمة ( التساهمية ) و بالتالي تجد الدولة نفسها تلبي جزءاً من الطلبات المتزايدة على السكنات و تقلل و لو بشكل لا يوصف بالمطلق من حدة أزمة السكن .                  
ثالثا:  أخذ تجارب (  نماذج ) الدول في حل أزمة السكن .

ـ لقد قدمت بعض الدول المتقدمة و السائرة في طريق النمو مجهودات معتبرة بهدف إيجاد حلول للمشكلة السكنية من جهة ، و ضمان بعث النمو الإقتصادي من جهة أخرى ، و لعّل النظر في هذه التجارب يولي لنا   نموذج يمكن أن تسلكه السلطات الجزائرية للحد من أزمة السكن ، خاصة إذا أخذت بعين الاعتبار تجارب الدول السائرة في طريق النمو ، أين يكون فيها مجال المقارنة ممكنا.
ـ و في هذا السياق ، سنقوم بعرض تجربة ثلاث دول نامية و هي : الشيلى ، ماليزيا ، و تايلاند ، على الرغم   من محدودية إمكانياتها ، استطاعت أن تطوق أزمة السكن و تصل إلى نتائج جد إيجابية .(1)
   1- تجربة الشيلى :
ـ تعتبر الشيلي من الدول التي أحرزت على تقدم كبير في مجال السكن ، و ذلك بتنظيم السكن الاجتماعي  و كذا وضع نظام محكم لتمويل السكن بصفة عامة .
ففي 10 السنوات أي ما بين ( 1982 – 1992 ) تمكنت من إنتاج 100000 وحدة سكنية سنوياً ، هذا الرقم تعدى الاحتياج السنوي الذي قدر ب 80000 وحدة سكنية سنوياً ، و بذلك أصبحت بإمكانها تجديد السكنات القديمة و التقليل من العجز في السكن ، الذي قدر بمليون وحدة سكنية مع نهاية التسعينات ، و تجدر الإشارة هنا إلى أن النظام المالي الشيلى المكون من 13  مصرف تجاري خاص و مصرف واحد عمومي ، و حوالي  15 صندوق للتقاعد و 25 شركة تأمين .
ـ إن تمويل برامج الدعم الخاصة بالسكن في الشيلى تأتي من ميزانية الدولة و كذلك من اعتماد مالي يقدر ب200 مليون دولار أمريكي مقدم من طرف البنك العالمي في الفترة المشار إليها أعلاه ، و لكي يدعم نظام  تمويل السكن و على الخصوص إدماج السكن الاجتماعي في السوق المالي و الحصول على الأموال اللاّزمة بما في ذلك تقليل تكاليف التمويل ، اتخذت الحكومة الشيلية بعض القرارات في سنة  1991من أجل إعطاء دعم مالي للمؤسسات المالية التي تقدم قروض سكنية و كذلك خلق ضمانات خاصة لها ، زيادة على وضع نظام جديد   يعرف ب " القروض المدعمة سندياً  " أو  "  Utrisation " الذي سمح لصناديق المعاشات و شركات التأمين استغلال أموالها بصفة مربحة .
2 – تجربة ماليزيا :
ـ تعتبر هي الأخرى من الدول التي نجحت في حل مشكل السكن في العشرية الأخيرة . يتكون النظام الماليزي   من بنوك تجارية خاصة ( بنسبة %50 ) ، مؤسسات مالية ( بنسبة  %25) ، و مؤسسات مالية  متخصصة ( بنسبة %25)  ، فالنظام المالي يتكون إذن في غالبيته من البنوك و المؤسسات المالية الخاصة . يمكن للمقترضين الحصول على  %90 من قيمة السكن المراد امتلاكه و ذلك في حدود إمكانية الدفع  الشهرية المتعلقة باسترداد المبلغ المقترض و المحدد ب %33 من الدخل الإجمالي . تراوحت أسعار الفائدة في المدة الأخيرة  ما بين 9.8 و 9.9 سنوياً.
ـ لأن نجاح عملية السكن في ماليزيا ، وضعت الدولة ميكانيزمات خاصة لذلك منها :
خلق مؤسسات إعادة التمويل الرهني : في سنة  1986 التي رسمت لها الأهداف التالية :
         - إعادة تمويل البنوك و المؤسسات المالية .
         - إصدار سندات في السوق المالية .
و بذلك أصبحت هذه المؤسسات تمول أكثر من   % 25 من احتياجات المؤسسات المالية المتعلقة بالقروض السكنية ، فعلى سبيل المثال نذكر أنه خلال العشرية  1996-1986 قامت مؤسسة إعادة التمويل الرهني بإعادة تمويل ما قيمته   6.4مليار دولار أمريكي أو % 27.2 من الاحتياطات الوطنية .
تدخل البنك المركزي : في تنظيم القروض السكنية و ذلك بتحديد حصص لكل بنك فيما يخص منح قروض سكنية بالإضافة إلى تحديد نسبة الفائدة و هامش الربح بالنسبة لكل متعامل في مجال الرهن العقاري ، و قد تبين أن مجمل الحصص المفروضة كانت تقدر ب 100000 سكن كحصة المحفظة العقارية للبنوك بينما الذي حصل هو أن هذا الرقم تجاوز إلى  125000 سكن ، السنة .
3 – تجربة تايلاند :
ـ تعتبر هي الأخرى من الدول التي أحرزت على نجاح كبير فيما يخص حل مشكلة السكن ، و من العوامل التي ساعدت على ذلك ازدهار النمو الإقتصادي من جهة و وضع نظام محكم للتمويل الرهني من جهة أخرى .               إن معدل نمو قطاع السكن قد فاق % 25 بحيث تمثل حركة الإسكان معدلاً يفوق9  %من الناتج القومي المحلي.
و يتميز نظام تمويل السكن بقدرته على توفير العرض و بنوعية متطورة مما أدى إلى تحفيز المواطنين على اقتناء       سكناتهم حسب رغباتهم و طلباتهم .
ـ يعتمد في تمويل السكن الرهني على أسعار الفائدة المتغيرة أو القابلة للتجديد ، و بإمكان المقترض أن يتحصل على  %80 من قيمة السكن كقرض من البنك بمدة زمنية للاسترداد تصل إلى25 سنة ، و بالإضافة إلى أسعار فائدة متغيرة ، هناك كذلك الاقتراض بأسعار فائدة ثابتة لمدة زمنية تتراوح ما بين  3و5 سنوات قابلة للتمديد .
و قد حدد هامش الربح بالنسبة للبنوك التي تمنح قروض رهنية ما بين%1 إلى 1.5 % زيادة على التكلفة المتوسطة للموارد المالية .
ـ تجدر الإشارة هنا إلى أن توسيع القروض السكنية قد تحقق كجزء تكميلي للنظام المالي و المصر في بدون أي توجيه كان من السلطات العمومية فيما يخص منح القروض و ذلك يرجع إلى أفضلية توزيع الموارد المالية حسب متطلبات السوق لا غير . بمعنى أن قوانين العرض و الطلب هي لوحدها كفيلة بتحقيق الفعالية الإقتصادية . و بعد تحقيق كل ذلك شرعت الحكومة التايلندية في إنشاء السوق الثانوية للرهن العقاري .
ـ يتجلى لنا من خلال التجارب السابقة الذكر و كذلك من بعض التجارب الأخرى التي لم نذكرها هنا لعدم اتساع المجال ، أن تنمية سوق التمويل الرهني قد يحظى بنجاح أكبر في الأنظمة المتفتحة و المبنية على نظام    السوق الذي وحده كفيل بالاستغلال الأمثل للموارد المالية النادرة .
ـ إن المشكل الذي تعاني منه أغلب الحكومات هو كيفية التجاوب مع الفئات ذات الدخل الضعيف  و التي  لم يسعفها الحظ في الحصول على قرض سكني باللّجوء إلى السوق المالية نظراً لعدم قدرتها و تجاوبها مع  المعايير   المحددة فيما يخص الاسترداد . و غالباً ما تكون احتياجات هذه الفئة لا تتطابق مع المتطلبات التي تفرضها المؤسسات المالية.
ـ و عليه فإن الميكانيزمات المالية وحدها لا تحل كل المشاكل و لكن يجب تنظيم طلب هؤلاء ضمن تنظيمات إجتماعية تسهل لها الحصول على سكن إجتماعي . و هذا يعني تنظيم الطلب باللّجوء إلى التعاونيات و التنظيمات   المحلية المختلفة التي من شأنها أن تخفف من الأعباء المالية و من ثم  إشباع حاجيات الفئات ذات الدخل الضعيف و المتضررة من مشكلة السكن .
رابعا:  وضع نظام جديد لتمويل السكنات .

ـ في ضوء العجز الملاحظ في تمويل إنجاز الوحدات السكنية الذي ظهر في منتصف التسعينات ، خاصة في مجال إنجاز السكنات الإجتماعية ، حيث قلما تغير نمط تمويل هذه  نتيجة عجز الخزينة العمومية عن تحمل عبئ تمويل عملية إنجازها و هذا ما جعلها تلجأ في عدّة مرات إلى الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط ليساهم هو بدوره  في العملية التمويلية ، و الملاحظ أنه ، حتى مجال إنجاز السكنات التساهمية عرف بدوره  مشكل التمويل ، نتيجة  عجز أو عدم مقدرة الصندوق الوطني للسكن أن يوفي جميع الطلبات على هذا النوع من السكن بحجم الإعانات المالية اللاّزمة ، و عليه و على ضوء المشاكل التي سبق ذكرها  ، تم اقتراح ما يلي : (1)
ـ إن كل تفكير جديد بخصوص وضع نظام تمويل للسكن لابد أن يأخذ بعين الاعتبار الإنشغالات الرئيسية التالية:
 -1  تحديد الكيفية التي يمكن بواسطتها تغطية العجز الحالي و إنهاء إنجاز المشاريع التي شرع فيها .
  - 2 تحديد الرؤيا بالنسبة للسياسة المتعلقة بالسكن ، من الناحية الكمية و الكيفية .
3 -  تحديد الكيفية التي يمكن بواسطتها تسيير الفترة الانتقالية إلى حين وضع نظام جديد لتمويل السكن  الترقوي      و خلق المؤسسات التي تتكفل بذلك .
4 -  تحديد الكيفية التي يمكن بواسطتها توجيه الادخار العائلي إلى تمويل السكنات الإجتماعية و التطورية .
5 – عدم إمكانية الدولة ، بأية حال من الأحوال ، لا حالياً و لا مستقبلاً ، الاستمرار في تمويل السكن             لوحدها ، و عليه  لابد من تشجيع و تطوير تمويل السكنات التطورية ( التساهمية ) التي سيكون تمويلها من طرف   المؤسسات المالية القائمة ( البنوك ) و تقوم الدولة بمساعدة العائلات ذات الدخل الضعيف و المتوسط للحصول على سكن لائق .
ـ من جهة أخرى ، يمكن الاستنتاج مما سبق بأن الدولة لا يجب أن تشجع المواطنين على الحصول على سكن خاص فحسب بل يجب عليها أن تشجعه أيضاً على التأجير سواء كان ذلك من الملاك الخواص أو من الممتلكات التابعة للدولة.
ـ و حسب رأينا فإنه مهما كانت ديناميكية و حركية السوق و فعاليتها فإنه توجد دائماً شريحة من المجتمع التي   لا يمكنها أن تلجأ إلى السوق المالية من أجل الاقتراض للحصول على سكن و هذه الفئة لا بد لها أن تحظى بتكفل الدولة أي تمكينها من الحصول على سكن إجتماعي كما هو معمول به في جميع بلدان العالم .
خامسا  إعادة الاعتبار للسكن الريفي للحد من ظاهرة النزوح نحو المدن .

ـ إن إعادة النظر أو الاعتبار للسكن الريفي من شأنه أن يحد من ظاهرة النزوح نحو المدن من جهة و تنمية   الريف الجزائري من جهة أخرى و يكون ذلك ببناء مساكن ريفية جديدة تستجيب لاحتياجات سكانها و توفر  لهم متطلباتهم الاجتماعية و الاقتصادية ، كما تستجيب أيضاً للنظم المتبعة في استغلال الأرض ، و تعكس
 أسلوب عيشهم و نمط حياتهم ، و تخدم أغراضهم المتعددة حسب البيئة الريفية التي ينتمون إليها ، و يمكن تجسيد ذلك  :
ـ إما بإنشاء تجمعات سكنية صغيرة ، أو تنمية التجمعات السكنية الموجودة المهيكلة عمرانيا ، أو بعد  هيكلتها ، و يتم إنجازها بصفة كلية من طرف الدولة و بتمويل من الخزينة العمومية ، و بإعانة مالية تمنح مباشرة لفائدة سكان المناطق الريفية من أجل مساكن ريفية ، بحيث تغطي تكاليف الإنجاز التام للهيكل العام للمسكن  ( يكون منتهيا من الخارج ) ، و يتكفل المستفيد بإنجاز بقية الأشغال الداخلية الأخرى للمسكن .
ـ أو تشييد مساكن تامة الإنجاز بتمويل مشترك ( مساعدة الدولة + مساهمة المستفيد + قرض بنكي إذا كان ذلك ممكنا).
ـ إن الهجرة الريفية نحو المدن و المراكز الحضرية الكبرى لا يمكن أن تتوقف بسبب هيمنة هذه المدن على جل   الأنشطة الإقتصادية و الإجتماعية ، و التمركز الشديد للمال و الأعمال بها ، مما جعلها مستقطبة و جالبة   للسكان  أكثر من غيرها ، و أثر ذلك سلبا على التوزيع الجغرافي للسكان ، و أحدث خللا في التنمية الإقتصادية بشكل عام و التنمية الريفية بشكل خاص ، و يمكن تصحيح هذه الوضعية ، إذا ما تحكمنا أكثر في كيفية توزيع برامج السكن الإجتماعي ، و المساعدات التي تقدمها الدولة في هذا الميدان ، على المجال الجغرافي للوطن ، حتى نساهم   في إعادة توزيع السكان باعتبارهم العامل المحرك لأي تنمية إجتماعية و إقتصادية ، وهم الهدف و الغاية من أي استثمار ، ولكي نشجع عودة السكان المهاجرين من المناطق الريفية و حث المقيمين منهم على الاستقرار الدائم  لهم ، لابد من العمل على تنمية و تطوير القرى الريفية و المدن الصغيرة و المتوسطة ، حتى نقلل من حدة جذب المدن الكبرى لهؤلاء السكان ، أو على الأقل توحيد المساعدات المختلفة التي تقدمها الدولة حتى تضمن  نوع  من العدالة الإجتماعية ، مما يحفز على إعادة التوزيع المجالي للسكان .
ـ و لذلك لابد من التقييم الدائم و المستمر لجميع برامج السكن ، لمعرفة الانعكاسات الناجمة عن السياسة المنتهجة حاليا في هذا الميدان ، و تأثيرها على التوزيع المجالي للسكان ، ومن ثم على التنمية الوطنية بشكل عام  و الريفية بشكل خاص ، لهذا أعتقد أنه من الأفضل توجيه برامج السكن الإجتماعي ، لخدمة المناطق الأقل نموا  و جعلها مستقطبة و جالبة للسكان ، لما توفره هذه البرامج من مناصب شغل ، في إمكانها أن تخفف من الضغط الذي تمارسه المدن الكبرى على هذه المناطق ، و ما ينجز عن ذلك من خلل إقتصادي .
و لذلك ، لابد من جعل برامج السكن الإجتماعي ، ملائمة أكثر لمسايرة التحولات الجديدة ، و تسمح بتنظيم جيد للمجال الجغرافي للتراب الوطني .
ـ و في هذا المقام نلح على ضرورة التشاور و التنسيق مع القطاعات المختلفة المعنية بالتنمية الوطنية بشكل عام        و الريفية بشكل خاص ، من أجل القيام بأعمال مشتركة بغية تحقيق تنمية عامة شاملة و متكاملة ، حتى نوفر الحد الأدنى الضروري للحياة الكريمة للسكان بصفة عامة ، و سكان الريف بصفة خاصة ، و بالتالي نضمن الاستقرار الدائم لهم ، و لا يتم ذلك إلا من خلال وضع خطة مدروسة يتم إعدادها مسبقا و على أساسها يتم تمويل      المشاريع المبرمجة من قبل القطاعات المعنية بالتنمية الريفية .
ـ و في الأخير ، نرى أنه يجب لفت انتباه السلطات العمومية إلى ضرورة تحديد سياسة عامة للسكن ، و ستتوقف هذه السياسة بين حرص الدولة على الانسحاب من البناء و التفرغ إلى عملية التنظيم و فرض احترام القوانين العمرانية و معايير البناء و تجنيد التمويل الخارجي ، و تنظيم سوق الإيجار ، و ستستفيد الترقية العقارية من إجراءات تحفيزية و ضمانات لحمايتهم أكثر ، و أخيراً ضغط المواطن الذي ينبغي أن يشارك ضمن إطار تنظيمي في تمويل و إنجاز سكنه .




خاتمة الفصل
ـ لقد عرف قطاع السكن في فترة ما بعد الإصلاحات الجزائرية انتعاشاً و مساراً آخر اختلف عن سابقه             في فترة النظام الاشتراكي ، و يتجلى ذلك من خلال مختلف الجهود و الإجراءات التي قامت بها الدولة كإعادة الاعتبار لكل من السكن الإجتماعي و الترقوي و هذا ابتداءاً من سنة  1993، التنويع في الأنماط السكنية الحضرية لظهور صيغة السكن التساهمي في سنة 1995 ، وصيغة البيع  عن طريق الإيجار في سنة 2001 ، بالإضافة إلى فتح المجال أمام القطاع الخاص ليساهم هو بدوره في إنعاش هذا القطاع الحساس و للبنوك لتساهم هي بدورها في تمويله عن طريق القروض العقارية و غيرها من الإجراءات ، غير أن الواقع العملي أثبت عكس ما سطر له ، حيث أن هاجس مشكل السكن مازال يعاني منه المواطن الجزائري خاصة و أن ظواهر كثيرة في المجتمع أظهرت ذلك كارتفاع عدد الأفراد في المسكن الواحد ، انتشار ظاهرة البيوت القصديرية و المزرية …الخ .

0 التعليقات:

إرسال تعليق